Refinance Tidak Menutup-Kos: Adalah Betul untuk Anda?

Hipotek kos penutupan mungkin terlalu baik untuk menjadi kenyataan. Tetapi jika kadar pembiayaan semula rendah dengan baik - namun mengikis bersama yuran pendahuluan menghalang anda daripada membiayai semula gadai janji anda - pembiayaan semula kos tidak dapat dipertimbangkan. Terutama jika anda merancang untuk tinggal di rumah anda hanya untuk beberapa tahun lagi.

Bagaimana pembiayaan semula penutupan tidak berfungsi

Kos penutupan boleh berjumlah 3% hingga 6% daripada baki utama anda, menurut Lembaga Rizab Persekutuan. Ini adalah caj untuk penilaian, carian tajuk, yuran rakaman dan semua yang lain. Tetapi peminjam akan sering meminjamkan gadai janji "tiada penutupan" untuk peminjam yang layak. Ini boleh dicapai dalam beberapa cara.

Mengecaj kadar faedah yang lebih tinggi. Pemberi pinjaman boleh meliputi perbelanjaan membiayai semula tanpa kos penutupan dengan menaikkan kadar faedah ke atas pinjaman. Dengan cara itu pemberi pinjaman akan membuat semuanya kembali, dan mungkin lebih banyak dari masa ke masa, sambil menarik lebih banyak perniagaan pinjaman kepada jabatan gadai janjinya.

Membungkus yuran ke dalam pembiayaan. Atau, pemberi pinjaman boleh membatalkan yuran pembiayaan semula "tanpa kos" ke dalam jumlah baki utama yang akan anda bayar. Ini adalah kaedah yang berbeza dengan hasil yang sama: bayaran yang lebih tinggi, kerana bayaran ditambah faedah dibayar sepanjang hayat pinjaman.

Kebaikan dan keburukan pembiayaan semula tiada kos penutupan

Kelebihan:

• Tiada yuran pendahuluan yang dibayar pada penutupan
• Tidak membayar yuran pendahuluan besar bermakna titik pemecahan yang lebih pendek
• Membayar yuran sifar menjadikannya lebih mudah untuk membandingkan kadar faedah di kalangan pemberi pinjaman

Keburukan:

• Anda akan berhutang bayaran bulanan yang lebih tinggi
• Anda mungkin akan membayar lebih banyak faedah sepanjang hayat pinjaman

Bila hendak memilih pembiayaan semula penutupan tanpa kos

Berharap untuk bergerak ke rumah lain tidak lama lagi? Pembiayaan semula gadai janji kos penutupan mungkin untuk anda. Sekiranya anda bercadang untuk tinggal di rumah selama beberapa tahun, anda mungkin tidak dapat membayar balik dalam simpanan membiayai yuran pendahuluan yang akan anda bayar.

Dan itu satu-satunya pilihan - selain menunggu untuk membeli - bagi mereka yang tidak mempunyai simpanan untuk menutup kos penutupan pendahuluan.

Walau bagaimanapun, tidak semua pemberi pinjaman menawarkan pilihan tiada kos penutupan. Menurut penyelidikan Investmentmatome, hanya beberapa pemberi pinjaman secara terbuka mengiklankan program pembiayaan semula penutupan kos. Malah, A.S. Bank adalah salah satu daripada peminjam kebangsaan sahaja yang kami dapati mempromosikan program pembiayaan semula kos sifar khusus.

Ia membayar untuk membeli-belah dengan beberapa peminjam yang berbeza kerana bank tempatan dan kesatuan kredit mungkin lebih mengiklankan pilihan ini.

»LEBIH: Berapa nilai rumah saya?

Kelemahan pembiayaan semula penutupan tidak

Jika anda meletakkan akar untuk tempoh yang lebih lama, anda mungkin perlu mempertimbangkan untuk membayar kos penutupan terlebih dahulu. Ia hanya soal matematik kecil.

Walaupun kos pendahuluan anda dikurangkan dengan pembiayaan semula penutupan tanpa kos, hasilnya adalah bayaran yang lebih tinggi dan mungkin lebih banyak kepentingan yang akan dibayar sepanjang hayat pinjaman. Pemberi pinjaman juga boleh menambahkan peruntukan penalti prabayaran kepada pinjaman untuk menghalang anda daripada membiayai semula sekali lagi sebelum mereka telah menerima balik kos mereka.

Menjalankan nombor

Untuk membuat keputusan yang bijak, mintalah peminjam yang anda sedang mempertimbangkan untuk menyediakan analisis kos penutupan, serta perbezaan kadar faedah dan bayaran untuk pembiayaan semula penutupan tanpa kos berbanding pinjaman dengan bayaran pendahuluan. Dengan permohonan, setiap pemberi pinjaman akan membekalkan Anggaran Pinjaman rasmi yang memperinci kos dan syarat yang mereka tawarkan.

Sekarang anda boleh mengira titik "titik balik" untuk jangka masa yang diperlukan untuk memulihkan kos penutupan pinjaman dan membandingkannya dengan gadai janji tidak menutup kos. Katakan kos penutupan anda pada pinjaman akan berjumlah $ 3,500. Inilah caranya untuk mengira masa istirahat anda:

Bagaimana untuk mengira titik istirahat anda

Kirakan penjimatan bulanan dari pembayaran rumah anda yang ada berbanding pembayaran bulanan yang baru dibiayai semula yang lebih rendah. Kami akan menggunakan simpanan sebanyak $ 150 sebagai contoh. (Contoh: $ 1,200 - $ 1,050 = $ 150 simpanan bulanan)

Kurangkan kadar cukai efektif anda dari 1. Kami akan menggunakan kurungan cukai 25%. (Contoh: 1 - 0.25 = 0.75)

Maju tabungan bulanan anda dengan kadar cukai selepas anda. Ini akan menjadi simpanan selepas cukai anda. ($ 150 x 0.75 = $ 113)

Bahagikan anggaran kos penutupan oleh penjimatan selepas cukai anda untuk mendapatkan beberapa bulan untuk memecahkan walaupun. ($ 3,500 / $ 113 = 31 bulan)

Dalam contoh ini, ia mengambil masa 31 bulan untuk menampung kos penutupan untuk membiayai semula standard. Jika anda bercadang untuk tinggal di rumah anda selama sekurang-kurangnya tiga tahun, anda boleh mendapatkan bayaran pendahuluan untuk membiayai semula anda.

Sekarang anda boleh membandingkannya dengan peningkatan kadar faedah dan pembayaran pembiayaan semula tanpa penutupan, sambil mempertimbangkan berapa lama anda berhasrat untuk kekal di rumah.

Mahu kita buat matematik untuk awak? Menggunakan kalkulator refinance Investmentmatome, masukkan syarat-syarat pembiayaan semula tanpa kos penutupan, dan kemudian syarat-syarat pembiayaan semula standard dengan bayaran pendahuluan. Kalkulator akan menunjukkan titik pemecahan anda, serta pembayaran bulanan dan simpanan.

Lebih Dari Investmentmatome

• Cari kadar pembiayaan semula yang terbaik
• Bagaimana untuk membiayai semula gadai janji anda
• Bandingkan pinjaman peminjam hipotek

Dikemaskini 3 Ogos 2017.