Pemegang Pinjaman Pelajar Tangkap Cuti Membeli Rumah -

Bagi kebanyakan daripada 44 juta rakyat Amerika dengan hutang pinjaman pelajar yang ingin membeli rumah, kelayakan untuk gadai janji hanya sedikit lebih mudah. Gergasi perumahan Fannie Mae minggu ini mengeluarkan garis panduan baru mengenai bagaimana pemberi pinjaman harus menilai pemohon gadai janji yang mempunyai pinjaman pelajar - terutamanya peminjam mengenai pelan pembayaran balik yang didorong oleh pendapatan.

Perubahan itu adalah tindak balas terhadap kebimbangan di kalangan peminjam pinjaman pelajar yang mempunyai hutang pelajar yang mengambil rumah dari luar meja, kata Jonathan Lawless, naib presiden pembangunan produk dan perumahan yang mampu dimiliki di Fannie Mae.

Daripada peminjam pinjaman pelajar dalam pembayaran balik yang bukan pemilik rumah, 71% percaya hutang pelajar mereka telah menangguhkan pembelian rumah mereka, menurut tinjauan April 2016 oleh Persatuan Realtors Kebangsaan dan Bantuan Pelajar Amerika, sebuah untung yang membantu pelajar membayar pinjaman pelajar kolej dan membayar balik.

Oleh kerana hutang pinjaman pelajar dapat menjejaskan keupayaan anda untuk memenuhi syarat untuk gadai janji, kata Jerry Kaplan, wakil presiden kanan pasar modal di Cherry Creek Mortgage Co yang berpusat di Colorado. Pinjaman pelajar meningkatkan nisbah hutang kepada pendapatan - jumlah hutang total anda berhutang kepada pendapatan anda - dan anda tidak akan layak jika peratusan itu terlalu tinggi.

Namun, peminjam pinjaman pelajar boleh mendapatkan pinjaman gadai janji, dan dasar-dasar baru memberi peminjam lebih banyak pilihan, kata Kaplan. Fannie Mae membangkitkan sepertiga daripada semua rumah di Amerika, kata jurucakap Fannie Mae, Alicia Jones.

Perubahan Fannie Mae sudah berkuat kuasa, walaupun beberapa peminjam mungkin mengambil masa untuk naik, kata Lawless. Inilah peminjam pinjaman pelajar yang perlu tahu tentang kemas kini.

Rancangan berasaskan pendapatan dan homeownership

Di bawah garis panduan baru, pemberi pinjaman yang mengeluarkan gadai janji Fannie Mae dapat mengira nisbah hutang kepada pendapatan menggunakan pembayaran pinjaman pelajar bulanan anda atas pelan pembayaran balik yang didorong oleh pendapatan, kata Lawless. Pelan didorong pendapatan menepati bayaran bulanan anda pada peratusan pendapatan anda.

Sebelum ini, peminjam terpaksa mengira bayaran pinjaman pelajar bulanan yang lebih tinggi untuk pemohon gadai janji mengenai pelan pembayaran balik yang didorong oleh pendapatan, kata Lawless. Ini bermakna peminjam gadai janji menilai peminjam berdasarkan nisbah hutang kepada pendapatan yang lebih tinggi daripada yang sebenarnya. Pada masa itu, Fannie Mae merasakan bahawa pemberian pinjaman kepada peminjam dalam pelan berpendapatan pendapatan lebih berisiko, kata Lawless. "Kami telah memahami program-program ini dengan lebih baik," kata Lawless, memetik pemahaman yang lebih baik sebagai alasan perubahan dasar.

Pemberi pinjaman yang disokong Fannie Mae masih perlu mengira bayaran pinjaman pelajar bulanan untuk digunakan dalam menentukan nisbah hutang kepada pendapatan jika anda berada dalam penangguhan atau kesabaran. Jumlah bulanan ini akan menjadi 1% daripada baki pinjaman pelajar yang belum selesai atau jumlah yang diperlukan untuk melunasi pinjaman dalam tempoh pinjaman yang masih ada.

Bantuan untuk penandatangan bersama dan mereka yang tidak membayar pinjaman

Jika seseorang seperti ibu bapa atau majikan membayar pinjaman pelajar anda, atau anda seorang penanda tangan bersama dengan pinjaman yang dipinjam oleh peminjam utama, anda kini mempunyai pukulan yang lebih baik pada kelayakan untuk gadai janji Fannie Mae, kata Lawless. Pembayaran pinjaman pelajar tidak akan dihitung ke arah nisbah hutang kepada pendapatan jika anda dapat memberikan dokumen seperti penyata bank atau cek yang dibatalkan, untuk membuktikan bahawa orang lain telah melakukan pembayaran bulanan selama 12 bulan terakhir berturut-turut.

Pembiayaan semula untuk pemilik rumah dengan hutang pelajar

Fannie Mae mula menguji apa yang dipanggil membiayai semula wang tunai pelajar pinjaman pada akhir 2016 dengan SoFi, pinjaman perumahan dalam talian dan pemberi pinjaman pembiayaan pinjaman pelajar. Sekarang, mana-mana peminjam Fannie-Mae yang dapat menawarkannya.

Begini cara kerjanya: Anda mengambil gadai janji baru yang lebih besar yang bersamaan dengan gadai janji anda yang sedia ada ditambah beberapa atau semua hutang pelajar anda yang cemerlang. Pemberi pinjaman gadai janji anda akan membayar pemberi pinjaman atau pemberi pinjaman pinjaman pelajar dan mengetepikan yuran pelarasan risiko yang digunakan untuk penambahan wang tunai tradisional gadai janji. Dengan kadar gadai janji masih rendah, pembiayaan semula pinjaman pelajar boleh menjadi cara yang menarik untuk menurunkan kadar faedah pinjaman pelajar anda.

Tetapi terdapat risiko menggunakan gadai janji anda untuk membiayai semula hutang pelajar. Anda akan berdagang hutang tanpa jaminan (pinjaman pelajar) untuk hutang terjamin (gadai janji anda) dan meningkatkan apa yang anda berhutang di rumah anda. Jika anda tidak boleh membuat pembayaran gadai janji yang lebih tinggi, anda boleh kehilangan rumah anda. Anda juga mungkin membayar lebih banyak faedah dari masa ke masa kerana istilah gadai janji cenderung lebih lama daripada pinjaman pelajar.

Sebagai alternatif, pertimbangkan untuk membiayai semula pinjaman pelajar anda dengan pemberi pinjaman pelajar swasta untuk mendapatkan kadar pinjaman yang lebih rendah dan jangka pendek sambil mengekalkan hutang pelajar dan rumah anda. Walau bagaimanapun, terdapat risiko di sana juga. Contohnya, anda akan kehilangan akses kepada pelan pembayaran balik yang didorong oleh pendapatan apabila anda membiayai semula pinjaman pelajar persekutuan.

Sebelum anda membeli gadai janji atau membiayai semula yang baru, berbincang dengan penasihat kewangan atau profesional cukai untuk mendapat panduan peribadi, kata Kaplan. Anda juga harus membandingkan peminjam gadai janji untuk mencari kadar terendah yang anda layak berdasarkan keadaan kewangan anda.

Teddy Nykiel adalah seorang penulis di Investmentmatome, sebuah laman web kewangan peribadi. E-mel: [email protected]. Twitter: @teddynykiel.