Jualan Rumah Yang Diperluas Penjual Dipanggil Predatory

Bagi keluarga berpendapatan rendah dengan sangat mahukan rumah sendiri, pembiayaan penjual boleh kelihatan terlalu baik untuk menjadi kenyataan. Sebuah "pajakan untuk memiliki" atau "tidak cek kredit" pinjaman rumah boleh kelihatan seperti melarikan diri selamat datang dari kenaikan sewa dan pemenuhan mimpi rumah pemilik.

Tetapi banyak tawaran ini boleh menjadi kontrak ansuran tanah dalam penyamaran nipis - pinjaman yang dibiaya penjual yang berfungsi lebih seperti perjanjian sewa daripada gadai janji tradisional.

"Kontrak untuk surat ikatan" atau "perjanjian penjualan ansuran" sedemikian boleh ditelusuri kepada amalan pemberian pinjaman pemangsa sejak hampir satu abad, apabila tawaran menyasarkan komuniti Afrika-Amerika. Hari ini, skim ini sering dikendalikan oleh firma pelaburan Wall Street yang tidak bertanggungjawab yang memunggah portfolio rumah yang diambil alih dan "mengancam komuniti warna," serta pendatang, menurut laporan yang dikeluarkan Khamis oleh Pusat Undang-undang Pengguna Kebangsaan yang tidak menentu.

Tawaran tanah 'dibina untuk gagal'

Kontrak tanah kerap ditawarkan kepada peminjam yang paling mudah terjejas dari segi kewangan yang berpendapatan rendah, kata NCLC.

"Kontrak tanah ini dibina untuk gagal, sebagai penjual membuat lebih banyak wang dengan mencari cara untuk membatalkan kontrak itu untuk memecahkan banyak pemilik rumah yang akan berturut-turut menerusi harta itu," kata kajian baru itu.

Tetapi syarikat-syarikat yang terlibat dalam "urus niaga toksik," sebagai pusat undang-undang memanggil mereka, bukan peminjam gadai janji jenama-nama yang paling ramai pengguna akan mengenali.

"Jadi mereka seolah-olah syarikat swasta, dan beberapa dari mereka telah menubuhkan beberapa syarikat LLC yang berbeza dan sejenis syarikat shell yang mereka gunakan untuk menyaring berapa harta yang mereka miliki," Sarah Bolling Mancini, seorang peguam di undang-undang Boston pusat dan pengarang bersama laporan itu, memberitahu Investmentmatome. "Apa yang kita pelajari ialah banyak daripada mereka mempunyai sokongan ekuiti swasta atau sokongan dana lindung nilai."

Kira Pembayaran Gadaian Bulanan Anda

Properties bertembung kepada pembeli rumah kali pertama

Mancini mengatakan bahawa rumah-rumah itu sering dipasarkan secara tempatan, mendesak peminjam berpotensi untuk "menjadi pemilik rumah." Tanda-tanda jualan akan dibaca, "Jika anda ingin menjadi pemilik rumah ini, hubungi -." Beberapa rumah diiklankan secara dalam talian, di laman web senarai seperti Craigslist.

"Kebanyakan orang percaya bahawa mereka menjadi pemilik rumah dengan pinjaman gadai janji," kata Mancini. "Itu yang menjanjikan menjadi pembeli rumah kali pertama sangat berkuasa."

Hartanah dijual dalam keadaan seperti. Mereka sering diasingkan rumah dan hampir tidak dapat dihuni. Ia adalah "tidak biasa untuk melihat seorang pelabur membeli sebuah rumah di lelong untuk $ 5,000 dan menjualnya hari kemudian dengan kontrak tanah (tanpa pembaikan) untuk $ 30,000," kata kajian itu.

Pembeli yang cemas sering gagal mendapatkan penilaian bebas dari sifat-sifatnya, dan melepaskan pemeriksaan rumah juga.

Tanggungjawab rumahtangga tanpa hak dan perlindungan

Istilah pinjaman boleh meregangkan selagi hipotek konvensional - 30 tahun - tetapi proses pengusiran tidak terikat dengan peraturan perampasan hipotek biasa. Pelucuthakan boleh datang dengan cepat, dengan penjual menyimpan semua pembayaran, mengusir pembeli dan dengan cepat mencari pemilik rumah lain yang berharap.

"Kontrak itu biasanya mempunyai klausa di dalamnya yang mengatakan bahawa jika anda melepaskan satu pembayaran, penjual boleh membatalkan kontrak, atau dalam sesetengah kes ia dipanggil 'pelucuthakan' bukannya rampasan," kata Mancini. "Walaupun orang berfikir mereka menjadi pemilik rumah, dan mereka telah mengambil semua tanggungjawab rumahtangga, mereka tidak mempunyai hak dan perlindungan yang menjadi pemilik rumah."

Dengan gadai janji tradisional, jika anda dapat mengejar pembayaran tertangguh anda, anda mungkin dapat meminjamkan pinjaman hipotek anda - "ada hak untuk menyembuhkan lalai," kata Mancini. Biasanya, anda tidak mempunyai hak itu dalam kontrak tanah, di mana pembayaran lewat boleh mencetuskan pengusiran - lebih menyerupai penyewa daripada pemilik.

Mencari penyelesaian kepada 'transaksi toksik'

Tawaran kontrak ansuran tanah kasar boleh didapati di seluruh negara, kata NCLC, tetapi ia adalah yang paling lazim di pasaran perumahan dengan bekalan besar rumah kos rendah dan di kawasan di mana penduduk mendapati sukar untuk mendapatkan gadai janji tradisional.

Bandar-bandar yang dilanda keras yang dikutip dalam laporan itu termasuk Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; dan Philadelphia. Kajian itu mengutip data Banci 2009, yang terbaru yang ada, yang mengatakan 3.5 juta orang mempunyai kontrak ansuran tanah untuk membeli rumah pada tahun itu. Bukan keuntungan mengatakan angka itu mungkin jauh lebih tinggi hari ini.

Undang-undang negeri yang mengatur kontrak ansuran tanah berbeza-beza. NCLC menggesa Biro Perlindungan Kewangan Pengguna, pengawas pengguna yang ditaja oleh kerajaan, untuk melaksanakan peraturan bagi urus niaga tersebut, termasuk:

• Memerlukan pemeriksaan bebas.
• Menuntut penilaian pihak ketiga.
• Mengisytiharkan caj kewangan dan kadar peratusan tahunan ke atas kontrak tanah.
• Memberi perlindungan untuk penamatan awal.

Mancini mengesyorkan bahawa pembeli rumah kali pertama cuba melayakkan pinjaman hipotek tradisional dari bank atau kesatuan kredit, dan bukannya memilih apa yang boleh menjadi tawaran yang dibiaya oleh penjual yang berisiko.

Lagi dari Investmentmatome Bandingkan kadar gadai janji Cari broker gadai janji Berapa banyak rumah yang saya dapat?

Hal Bundrick adalah seorang penulis kakitangan di Investmentmatome, sebuah laman web kewangan peribadi. E-mel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick