Kalkulator Hipotek: 'Sekiranya saya Beli Mata?'

Bagaimana kita sampai di sini

Bagaimana kalkulator ini berfungsi

Untuk menggunakan kalkulator gadai janji "Sekiranya saya membeli mata?", Ketik maklumat anda ke dalam medan ini:

• Jumlah pinjaman yang dikehendaki
• Tempoh pinjaman (tahun)
• Kadar faedah tanpa mata (ditunjukkan sebagai peratus)

• Bilangan mata (ini diperlukan untuk menyampaikan keputusan anda)
• Kadar faedah dengan mata Ini menunjukkan kadar anda jika anda membayar mata. Secara umum, peminjam menurunkan kadar faedah sebanyak satu perempat daripada titik peratusan bagi setiap mata yang dibeli, sehingga had. Tetapi mungkin pemberi pinjaman telah menawarkan kadar yang berbeza untuk membeli jumlah mata ini. Jika ya, ketik kadar tersebut untuk memastikan ketepatan keputusan anda.

Memahami keputusan anda:

Tempoh pemisah (tahun). Ini menunjukkan berapa tahun yang akan diambil sebelum anda melunaskan mata yang anda beli dan apabila anda mula menyimpan wang dari kadar faedah yang lebih rendah.

Tempoh pemecahan (bulan). Ini adalah sama seperti pada hasil sebelumnya, ditunjukkan dengan cara yang berbeza: Bilangan bulan sebelum titik istirahat anda.

Bayaran yang diperlukan untuk membeli mata. Kos anda untuk membeli bilangan mata yang dimasukkan ke atas.

Pembayaran gadai janji bulanan dengan mata. Pembayaran hipotek bulanan baru anda yang lebih rendah selepas membeli mata.

Pembayaran gadai janji bulanan tanpa mata. Ini adalah bayaran bulanan anda jika anda tidak membeli mata. Gunakan hasil ini untuk membandingkan bayaran dengan dan tanpa mata untuk melihat bagaimana titik pembelian menurunkan bayaran bulanan anda.

Catatan: Pemberi pinjaman dikehendaki menyediakan borang pendedahan penutup yang menunjukkan semua yuran yang akan anda bayar tiga hari perniagaan sebelum penutupan pinjaman anda yang dijadualkan. Lihat apa yang kelihatannya.

Adakah membeli mata membayar?

Kalkulator "Sekiranya saya membeli titik hipotek" menentukan jika mata belian akan dibayar dengan mengira titik pemecahan anda. Inilah titik apabila anda telah melunaskan kos membeli mata. Sejak itu, anda akan menikmati simpanan daripada kadar faedah yang lebih rendah.

Untuk mencari titik pemisah, kalkulator menentukan simpanan bulanan anda daripada membeli mata dan membahagikan jumlah itu ke dalam jumlah kos mata. Sebagai contoh:

Mengenai pinjaman $ 200,000, pembelian satu mata membawa kadar gadai janji dari 4.1% kepada 3.85%, menjatuhkan bayaran bulanan dari $ 957 kepada $ 938 - penjimatan bulanan sebanyak $ 19. Kos: $ 2,000. Kalkulator membahagikan kos dengan jumlah simpanan bulanan untuk mencari titik pemisah.

$ 2,000 $ 19 = 105 bulan (8.8 tahun)

Kembali ke soalan: Adakah membeli mata sepadan? Jawapannya bergantung pada berapa lama anda akan menyimpan gadai janji itu.

>> LEBIH LANJUT: Kira kos penutupan anda

Adakah membeli diskaun diskaun gadai janji idea pintar?

Seperti banyak dalam hidup, jawapannya bergantung pada butirannya. Peraturan ini boleh membantu: Semakin lama anda menyimpan hipotek, semakin banyak uang yang anda simpan dengan membeli mata.

Mata belian dapat membantu jika:

• Anda membeli rumah selama-lamanya
• Anda mempunyai pendahuluan tunai yang mencukupi untuk membuat bayaran pendahuluan yang besar dan masih ada yang tinggal untuk menurunkan kadar. Anda mengharapkan untuk menyimpan pinjaman itu cukup lama sehingga anda akan melebihi titik pemisah dalam kalkulator ini

Tetapi membeli mata boleh menjadi perkara yang buruk sekiranya:

• Anda akan menjual rumah atau membiayai semula sebelum anda melanda titik istirahat anda
• Anda memerlukan wang tunai yang anda akan gunakan untuk membeli mata
• Anda mencapai titik pemisah, tetapi penjimatan bulanan sangat kecil sehingga tidak membuat penyok yang bermakna dalam belanjawan anda

Membeli titik diskaun gadai janji 101

Apakah mata gadai janji?

Terdapat dua jenis mata gadai janji:

• Titik diskaun. Apabila anda mendengar "mata," yang biasanya bermaksud "titik diskaun" - yuran yang anda bayar pemberi pinjaman untuk menurunkan kadar faedah pinjaman rumah anda. Anda boleh membeli mata sama ada ketika membeli rumah atau membiayai semula pinjaman rumah anda. Kadang-kadang disebut "membeli turun" kadar anda. Menurunkan kadar faedah anda akan mengurangkan saiz bayaran bulanan anda.
• Rebat mata. Satu lagi jenis mata adalah "mata negatif" atau "titik rebat." Dalam senario ini, kos penutupan pada gadai janji anda ditambah kepada kos pinjaman anda dalam bentuk kadar faedah yang lebih tinggi. Anda mungkin pernah mendengar tentang gadai janji kos penutupan. Ini sahaja - anda tidak memerlukan wang tunai untuk ditutup. Tetapi kadar yang lebih tinggi bermakna bayaran bulanan yang lebih tinggi. Perdagangan boleh berguna jika anda tidak mempunyai wang tunai untuk menutup kos.

Apa kos mata?

Satu titik gadai janji biasanya membelanjakan 1% daripada jumlah pinjaman anda (sebagai contoh, $ 2,000 pada gadai janji $ 200,000). Oleh itu, jika anda membeli dua mata - pada $ 4,000 - anda perlu menulis cek sebanyak $ 4,000 apabila gadai janji anda ditutup. Cek semacam itu adalah tambahan untuk membayar kos penutupan (yang berjalan dari 3% hingga 6% dari jumlah gadai janji, atau sekitar $ 6,000 hingga $ 12,000 di rumah $ 200,000).

Adakah mata gadai janji boleh ditolak cukai?

Walaupun kepentingan gadai janji dalam cukai masih boleh ditolak, Cukai Cuts dan Pekerjaan Akta 2017 meletakkan topi mengenai jumlah faedah gadai janji yang boleh ditolak. Kerana titik diskaun adalah faedah prabayar, mereka mungkin akan ditolak sebagai sebahagian daripada faedah gadai janji rumah anda. Lihat butiran di sini.

Berikut adalah tip: Apabila anda membeli-belah pinjaman, minta setiap pemberi pinjaman untuk dua anggaran: satu untuk kos penutupan gadai janji anda jika anda membeli mata, yang lain untuk pinjaman tanpa mata. Tunjukkan anggaran kepada penyedia cukai atau akauntan cukai untuk mengetahui bagaimana pembayaran mata boleh menjejaskan cukai anda.