3 Mengganggu Kebenaran Anda Belum Diberitahu Mengenai Harta Tanah Sewa Hartanah

Mania perumahan sekali lagi menggenggam Wall Street.

Dengan bacaan terbaharu Indeks S & P / Cash Schiller Home Price mendaki 12% dari hanya tahun lepas, pemilik rumah mengimbangi kenaikan kenaikkan harga selepas harga turun enam tahun berturut-turut dari tahun 2006 hingga 2012.

Tetapi walaupun Pemilik rumah biasa melihat keuntungan besar, ia pemilik harta sewa dan pelabur yang merupakan pemenang sebenar.

Itulah yang rakan sekerja saya Nathan Penyembelihan memanggil "Renter Nation," fenomena yang mengambil AS oleh ribut, kerana lebih banyak rakyat Amerika memilih untuk menyewa daripada membeli.

Dalam tempoh tiga tahun akan datang, 3.8 juta penyewa (70% daripada semua isi rumah baru) akan bertempur dengan satu sama lain untuk ruang kurang dan kurang. Peralihan besar ke arah penyewaan dipandu oleh kadar pemilikan rumah yang jatuh apabila pengguna terus berjuang dengan pertumbuhan gaji yang sedikit dan terlalu banyak hutang. Ini diharapkan dapat memberi ganjaran kepada pemilik pangsapuri dengan nilai yang lebih tinggi pada hartanah mereka dan kenaikan sewa. Tetapi seperti setiap pelaburan lain, potensi keuntungan outsized datang dengan risiko Dan salah satu risiko terbesar dalam pelaburan hartanah sewa adalah gadai janji.

Berikut adalah tiga perkara yang perlu anda ketahui sebelum anda cuba mengeluarkan hipotek untuk harta sewa itu …

1. Anda Tidak Akan Dapatkan Kadar Faedah Rock-Bottom.

Kadar pinjaman ditentukan oleh risiko. Lebih banyak risiko menghasilkan kadar faedah yang lebih tinggi. Dengan gadai janji individu, pemberi pinjaman memaparkan risiko seorang peminjam individu. Ini termasuk sejarah kredit dan pekerjaan. Tetapi bagi gadai janji sewaan, apa yang difahami oleh bank adalah bahawa walaupun ia masih membuat pinjaman kepada individu, prestasi pinjaman akan sangat dipengaruhi oleh sekumpulan penyewa pihak ketiga yang akan kekal tanpa nama.

Walaupun peminjam menggunakan kredit peribadi mereka untuk mengamankan gadai janji harta sewa, hakikat bahawa mereka harus bergantung kepada penyewa pihak ketiga untuk membantu menjana aliran tunai adalah mengapa pemberi pinjaman mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi. Ia lebih berisiko untuk mereka.

Pasaran sewa hartanah mempunyai margin operasi yang sangat nipis dan bergantung kepada aliran tunai yang mantap. Malah kadar faedah yang lebih tinggi sedikit berpotensi untuk mengancam keuntungan dari pelaburan hartanah-sewa.

2. Dapatkan Sedia Untuk Pembayaran Down Hefty.

Gadai janji individu kini boleh dicagar sekurang-kurangnya 3.5% dengan program yang ditawarkan melalui FHA (Persatuan Perumahan Persekutuan). Program bersubsidi kerajaan ini direka untuk menyokong pemilikan rumah dan meningkatkan kadar pemilikan.

Tetapi gadai janji sewa-harta tidak menikmati kemewahan semacam itu. Kerana insurans hipotek tidak meliputi hartanah pelaburan, 20% adalah minimum. Sebenarnya, kebanyakan gadai janji harta tanah sewa memerlukan lebih dekat kepada 25%.

Itu adalah pengeluaran tunai yang besar dan ia dapat mengurangkan leverage operasi pelaburan hartanah. Ia juga boleh menjadi liabiliti kewangan yang besar sekiranya terdapat jualan yang bermasalah, di mana pemilik harta dengan ekuiti telah mengalami kerugian total manakala yang mempunyai sedikit atau tidak ekuiti telah melepaskan diri tidak terjejas.

juga berpotensi untuk mengetengahkan kelas aset lain dalam portfolio, termasuk stok dan bon. Peruntukan aset adalah faktor tunggal yang paling penting yang mempengaruhi prestasi portfolio, jadi pendekatan yang seimbang adalah kritikal untuk mengekalkan kepelbagaian dan mengurangkan risiko.

3. Kredit Anda Lebih Penting.

Kredit selalu menjadi faktor terpenting yang mempengaruhi kadar pinjaman. Dan itu benar-benar berlaku untuk gadai janji hartanah sewa.

Malah, lebih sukar untuk mendapatkan gadai janji harta sewa daripada gadai janji kediaman. Skor kredit 720 dianggap sangat baik dan mungkin cukup baik untuk mendapatkan gadai janji kediaman. Tetapi bilangan itu melompat ke 740 untuk kebanyakan gadai janji harta sewa.

Di luar kredit, para peminjam juga akan melihat dengan jelas berapa banyak tunai yang ada peminjam harta sewa yang berpotensi, biasanya memerlukan enam bulan perbelanjaan operasi untuk menahan diri dari tren sewa yang lemah dan ketidaktentuan ekonomi. Para peminjam juga ingin tahu mengenai harta benda lain yang dimiliki dan nisbah pinjaman kepada nilai aset tersebut.

Risiko dengan piawaian pinjaman yang lebih tinggi ini adalah kos peluang. Malah seseorang yang bersedia membuat pelaburan dalam harta sewa mungkin tidak dapat berbuat demikian kerana piawaian pemberian pinjaman yang lebih ketat.

The Investing Answer:

Jika ada satu perkara hipotik kediaman dan sewa harta mempunyai kesamaan itu gadai janji hartanah sewa tersedia secara meluas di bank tempatan dan serantau. Bank-bank besar dikenali kerana membawa standard pinjaman yang lebih tinggi dan menjadi lebih selektif apabila memilih peminjam yang berpotensi. Bank-bank tempatan dan serantau dikenali kerana memanjangkan lebih banyak kelenturan dan mengambil peminjam berisiko tinggi. Itu akan memberi kesan yang besar bukan hanya untuk kemampuan anda untuk mendapatkan pinjaman hipotek untuk harta sewa anda, tetapi juga syarat pinjaman itu.