5 Pilihan Pembiayaan Penjual untuk Pembeli Rumah |

Berfikir sekarang adalah masa yang tepat untuk membeli rumah? Nasib baik mencari pembiayaan.

Standard pinjaman ketat masih melumpuhkan impian pemilik rumah bagi mereka yang berpendapatan untuk menyokong gadai janji tetapi tanpa sejarah kredit bersih yang mencolok dan skor 720 kredit minimum.

Bagi orang-orang ini, ia adalah pasaran yang sukar - salah satu yang tidak kelihatan longgar pada bila-bila masa.

Masukkan pembiayaan penjual. Setelah popular pada tahun 1980-an, pembiayaan penjual sekali lagi muncul sebagai cara untuk pembeli untuk menghindari sekatan pinjaman gadai janji yang semakin meningkat hari ini.

Menurut Bloomberg Businessweek hampir 53,000 rumah pada 2010 dibeli dengan pembiayaan pemilik, kebanyakannya berlaku di Michigan, Florida, Ohio, California, Wisconsin, Minnesota dan Texas.

Walaupun ini hanya kira-kira 1.5% daripada urus niaga hartanah 2010, ia memberi petunjuk bahawa untuk pembeli, keperluan sekali lagi menjadi ibu ciptaan.

Sejarah Singkat Pembiayaan Penjual

Pembiayaan Penjual lenyap pada awal 1980-an selepas kadar faedah roket setinggi 20%, memaksa pembeli rumah untuk mencari pilihan lain.

Pembiayaan penjual melangkah ke pelanggaran, perkongsian pemilik rumah dengan kadar faedah gadai janji yang lebih rendah dengan pembeli bersedia untuk mengambil pinjaman.

Idea ini menjadi alat pembiayaan yang popular sehingga akhir 1970-an ketika bank-bank melangkah kembali dengan klausa yang dijual di atasnya yang membolehkan mereka memanggil pinjaman tersebut jika sebuah rumah dijual kepada pihak ketiga.

Klausa sewenang-wenangnya sebenarnya mempunyai tujuan ganda. Bukan sahaja ia membantu bank berjuang pesaing, ia juga membolehkan mereka memindahkan peminjam dari pinjaman gadai janji yang lama, lebih rendah ke pinjaman baru yang lebih tinggi.

Stanley Bronstein, peguam berpusat di Arizona dan CPA, percaya pembiayaan penjual kembali menjadi tren.

"Sukar untuk mendapatkan pinjaman daripada bank dan syarikat gadai janji," katanya. "Ini mungkin akan menjadi lebih sukar, terutamanya jika beberapa peraturan yang dicadangkan itu berlaku, memerlukan pembeli meletakkan 20% untuk memenuhi keperluan pembiayaan tradisional."

Pembiayaan Pembiayaan Penjual

Walaupun pembiayaan penjual yang beragam hari ini pilihan adalah jauh akar 1980, premis (dan kaveat) tetap sama. Pembiayaan penjual adalah sama dengan pemberi pinjaman bank pihak ketiga tradisional.

Pembeli menandatangani nota janji hutang dan berjanji untuk membayar pembayaran ansuran penjual (biasanya bulanan) yang mengandungi pokok dan bunga.

Sama seperti pinjaman tradisional, akan ada gadai janji yang ditandatangani atau surat ikatan amanah, atau perjanjian keselamatan yang membolehkan penjual untuk merupuskan jika pembeli tidak membayar.

Pada masa ini, pembeli rumah boleh memilih daripada lima pilihan pembiayaan penjual yang berlainan:

Pilihan pembiayaan Penjual # 1: Percuma dan Kosongkan

Pilihan pembiayaan penjual paling mudah ialah apabila pemilik menjual rumah bebas dan jelas dari semua lien. Pembeli membuat bayaran pendahuluan dan membayar bayaran prinsipal dan bulanan yang dirundingkan, bulanan dan faedah kepada penjual yang kemudiannya membawa baki pinjaman dalam nota peribadi.

Pilihan Pembiayaan Penjual # 2: Pajakan dengan Pilihan Beli (Rent to Own)

Dalam senario ini, pemilik rumah yang berpotensi mengekalkan pilihan untuk membeli rumah tetapi tanpa kewajiban yang sebenarnya. Peminjam memperoleh kepentingan yang saksama di rumah dengan bayaran pendahuluan sementara juga membuat pembayaran sewa bulanan secara tetap.

Pada akhir tempoh pajakan, dia mempunyai pilihan untuk membayar baki selebihnya melalui pembiayaan semula.

Kevin Amolsch, presiden Pine Financial Group, menasihatkan penjual mengejar pilihan ini untuk mendapatkan cukup besar, pembayaran balik tidak dapat dikembalikan sekiranya orang itu tidak memilih untuk membeli.

"Tetapi sebaliknya, pembeli juga boleh melindungi pilihan mereka dengan merakam pajakan yang akan meraih tajuk, sehingga membuat sulit bagi penjual untuk menjualnya kepada orang lain, "katanya.

Pilihan Pembiayaan Penjual # 3: Kedudukan Lien Kedua

Ini di mana seorang penjual membawa penjejakan gadai janji kedua di belakang bank untuk sama ada membuat tawaran tidak atau wang kecil. Pembeli kemudian akan membuat dua bayaran setiap bulan - satu kepada pemegang hak bank kanan dan satu lagi kepada penjual peribadi.

Risiko penjual dengan pilihan ini jelas. Sekiranya pembeli hanya membayar pemegang lien pertama, penjual mesti mempunyai ekuiti atau dana yang mencukupi untuk merampas dan membayar pemegang lien yang pertama dan lebih besar.

Begitu juga, jika pembeli hanya membayar lien kedua yang lebih kecil, penjual masih berisiko kehilangan harta benda jika pemegang hak lien kanan merampas.

Pilihan Pembiayaan Penjual # 4: Bungkusan Sekitar Sekuriti

Ditawarkan oleh mereka yang enggan mengambil posisi pemegang lien yang lebih berisiko, kedua pemegang gadai janji, membungkus hipotik juga peluang untuk penjual mendapat pulangan yang baik.

"Jika saya penjual dengan pinjaman hipotek $ 100,000 pada harga 4% dan harta itu bernilai $ 150,000, saya akan menjualnya kepada pembeli dengan $ 10,000 ke bawah, membawa keseluruhan perbezaan [$ 140,000] pada 7% sekitar hipotik atau semua surat ikatan amanah, "kata Lance Churchill, seorang peguam dengan Frontline Education Group. "Saya lebih suka membuat 2% atau 3% pada $ 100,000 daripada hanya 7% pada $ 40,000."

Namun pembeli harus tahu risiko yang terlibat dengan wrap-arounds. "Jika anda pergi dengan gadai janji bungkus, selalu pergi bersama syarikat escrow," nasihat Amolsch. "Anda tidak tahu apa yang dilakukan oleh penjual dengan wang anda."

Syarikat Escrow akan memastikan pembayaran dibuat kepada penjual dan pemegang hak bank kanan.

Risiko lain melibatkan bank yang menemui lien ini.

"Jenis pengaturan ini melanggar apa yang dikenali sebagai klausa yang dijual pada dasarnya mengatakan pemberi pinjaman yang ada harus dibayar apabila penjual menjual harta itu kepada seorang pembeli baru, "memberi amaran kepada Bronstein.

" Jika penjual tidak melakukan ini dan pemberi pinjaman itu mendapati, pemberi pinjaman itu dapat menyatakan nota secara lalai dan minta dibayarkan sepenuhnya. "

Namun counter Churchill bahawa dalam pasaran hari ini, risiko kejadian ini kecil. "Kenapa perlu repot-repot membiayai pinjaman berprestasi bagi pinjaman tidak berbayar jika ia dibayar seperti yang telah dipersetujui?"

Satu-satunya sebab mengapa bank mungkin memanggil pinjaman ialah jika kadar faedah naik semula, maka mereka akan membuat pinjaman lain di kadar yang lebih tinggi. "

Opsyen Pembiayaan Penjual # 5: Kontrak Tanah Ansuran

Mungkin pilihan riskiest beberapa ahli akan mengesyorkan, kontrak tanah ansuran memberikan pembeli rumah semata-mata kepentingan yang saksama dalam harta tersebut sementara kepentingan undang-undang, berjudul kekal dengan penjual.Pemilik hak akhir tidak lulus kepada pembeli sehingga pembayaran pinjaman kontrak yang terakhir telah diterima.

The Investing Answer: Pembiayaan Penjual mewujudkan cara untuk pembeli rumah dengan pendapatan untuk menyokong gadai janji tetapi yang mempunyai kredit yang kurang daripada cemerlang, untuk akhirnya memiliki rumah mereka sendiri Tetapi dengan apa-apa urus niaga perniagaan, mereka yang memilih kaedah ini harus menyimpan peringatan berikut.

• Jangan melakukannya sendiri. kos harus digunakan untuk mendapatkan bimbingan pakar.
• Pembiayaan penjual adalah urusan perniagaan dan harus ditangani seperti itu. Mendokumentasikan segala-galanya dengan betul melalui surat ikatan (atau gadai janji), insurans tajuk, pemeriksaan, penilaian, dll.
• Gunakan syarikat escrow untuk menutup kesepakatan itu dan dengan betul menyerahkan pembayaran hipotek.
• Ingatlah bahawa walaupun penjual bagus di cek cek, mendapatkan pembebasan surat ikatan akhir boleh menjadi masalah. Mempunyai peruntukan untuk mendapatkan pembebasan yang ditandatangani yang diadakan di escrow untuk ketika pinjaman akhirnya dibayarkan.

Photo ihsan Flickr: Woodleywonderworks.