Membeli Rumah: Lindungi Diri Anda Dengan Kontinjensi dan Pendedahan

Walaupun penting untuk melindungi kepentingan anda sendiri, secara amnya, lebih banyak kontinjensi dalam tawaran anda, kurang bersemangat penjual mungkin berurusan dengan anda. Anda akan mendapat pukulan yang lebih baik dengan melepaskan tawaran anda dengan "if-thens" di pasaran pembeli.

Sesetengah kemungkinan tidak dapat dikawal

Beberapa syarat jualan adalah tidak terkawal, seperti pemberi pinjaman pemberi pinjaman anda atau penilaian rumah yang masuk dengan nilai yang mencukupi. Orang lain akan menjadi tanggungjawab anda, seperti mendapatkan insurans pemilik rumah - walaupun pembawa perlu meluluskan harta untuk liputan, jadi itu sesuatu yang anda tidak dapat mengawal sepenuhnya sama ada.

Satu lagi keadaan urusniaga biasa boleh membenarkan pembeli menyelesaikan penjualan rumah sebelum atau menyediakan masa penjual untuk mencari kediaman mereka yang seterusnya. Kedua-dua syarat ini perlu mempunyai had masa yang ditetapkan.

Membeli rumah: Apa yang boleh anda kendalikan

Pemeriksaan rumah adalah untuk kepentingan terbaik anda dan membolehkan anda untuk mengundurkan semula perjanjian sekiranya perkara-perkara serius ditemui. Kontrak anda mungkin menetapkan bahawa pembaikan mesti dibuat jika masalah ditemui, tetapi itu boleh bermakna penutupan kelewatan sementara kontraktor dijadualkan dan pembaikan diluluskan. Anda mungkin lebih suka merundingkan semula harga jualan jika peningkatan yang ketara diperlukan.

Di pasar panas, pembeli sering membayar laporan pra-pemeriksaan sebelum membuat tawaran - atau melepaskan pemeriksaan sama sekali. Dalam kes lain, kontrak jualan boleh ditulis dengan "hak untuk membatalkan." Ini bermakna anda tidak akan memerlukan pembaikan yang dicadangkan oleh laporan pemeriksaan rumah tetapi boleh membatalkan jualan tanpa penalti.

Untuk mengurangkan kelewatan pada penutupan, anda mungkin membuat keputusan untuk menerima keadaan sebelumnya "sebagaimana adanya" dengan membenarkan tarikh akhir kontingensi berakhir. Ini adalah keputusan yang sengaja untuk menawarkan konsesi dan boleh digunakan sebagai asas untuk keadaan baru pada penutupan, seperti kredit terhadap yuran atau beberapa diskaun lain. Sedarlah, sesetengah pemberi pinjaman akan menyekat jumlah kredit yang dibenarkan.

Senario terburuk boleh melibatkan pembatalan jualan sama sekali. Itu hanya dibenarkan oleh pelanggaran yang jelas oleh kontinjen salah satu pihak. Jika penjual telah mengabaikan untuk memenuhi syarat, anda mungkin akan mendapatkan wang anda yang bersungguh-sungguh dari escrow. Tidak begitu jika kegagalan untuk memenuhi kewajiban adalah pada anda.

Pendedahan: Apa yang salah dengan harta benda?

Penjual bertanggungjawab untuk memberitahu anda semua kecacatan yang diketahui, bahaya alam sekitar, kerosakan masa lalu dan juga isu persatuan pemilik rumah berkenaan dengan harta berkenaan. Ini adalah peluang optima pertama anda dan masa kritikal dalam proses homebuying.

Tetapi undang-undang penzahiran berbeza-beza dari negeri ke negeri, dan sementara anda berharap penjual akan mendedahkan masalah utama hartanah, anda mungkin tidak mengharapkan dia memberitahu anda tentang pihak tabung panas 'jiran bising atau hakikat bahawa rumah itu terletak di bawah laluan penerbangan pendaratan jumbo jets.

Ejen anda, bagi pihak anda, akan memperolehi daripada penjual semua pendedahan yang dikehendaki secara sah, yang secara amnya kena dibayar dalam masa beberapa hari selepas menandatangani perjanjian jualan. Kekurangan pendedahan yang betul boleh menyebabkan tindakan undang-undang. Lebih baik jika semua pihak bertindak dengan niat baik, tetapi dalam memburu rumah, ingat kredo "pembeli berhati-hati."

Jenis pendedahan

Latar belakang hartanah mungkin mendedahkan pelbagai keadaan, dari gangguan lingkungan ke kematian di tempat. Malangnya, kerana undang-undang tempatan dan nasional yang luas, anda tidak boleh selalu memastikan pemiliknya terikat secara undang-undang untuk memberitahu anda tanpa meminta peguam. Terdapat empat bentuk pendedahan umum:

• Pendedahan standard: Kebanyakan komisen pengawalseliaan negeri dan persatuan hartanah menyediakan bentuk boilerplate yang boleh digunakan oleh penjual untuk menyemak apa yang - dan tidak - masalah. Walaupun kemungkinan bentuk sedemikian akan termasuk isu-isu utama, ia mungkin tidak termasuk butiran tanggungjawab persatuan pemilik rumah, barang-barang mekanikal yang hilang atau apa yang dipanggil "stigmatized" hartanah.
• Bahaya semula jadi: Dokumen ini akan memperincikan bahaya alam sekitar dan semula jadi, termasuk zon kebakaran, banjir dan gempa bumi.
• Cat utama: Undang-undang persekutuan memerlukan pemilik rumah yang dibina sebelum tahun 1978 untuk mendedahkan semua cat dan bahaya berasaskan timbal yang diketahui di dalam rumah. Pembeli juga harus diberikan tetingkap 10 hari untuk menguji rumah untuk memimpin, jika mereka inginkan.
• Dijual "seperti" pengecualian: Walaupun penjual dikehendaki berkongsi semua kecacatan harta benda yang diketahui, urus niaga itu dapat diselesaikan "sebagaimana adanya." Apabila kedua-dua pihak bersetuju, penjual tidak akan membuat atau membayar apa-apa pembaikan, pembetulan atau penggantian, tanpa mengira apa yang terdapat dalam pemeriksaan. Pembeli dasarnya mengecualikan semua hak. Ini boleh menjadi sangat berisiko untuk anda sebagai pembeli.

Mulakan jam

Menjejak tarikh akhir kontingensi supaya tiada apa-apa yang menyelinap ke atas anda - dan oleh itu anda tidak akan terlepas tarikh penting untuk menguatkuasakan keadaan yang mesti dijumpai penjual. Mempunyai kalendar dengan semua tarikh akhir yang disenaraikan, mungkin juga dengan notis pra-tamat beberapa hari ke depan, akan membantu anda untuk tetap berada di luar kontinjensi penting.

Sepanjang proses ini, anda akan mahu merujuk ejen anda untuk membimbing anda bersama; dalam beberapa kes yang lebih rumit, anda mungkin mahu nasihat seorang peguam. Sangat mudah untuk dilanggar oleh jargon undang-undang, dan kadang-kadang apa yang tidak secara bertulis adalah kerosakan yang paling.

Lagi dari Investmentmatome: Berapa Banyak Rumah Bolehkah Saya Memiliki Benar? Bandingkan Kadar Gadai Janji Cari Broker Gadai Janji

Hal Bundrick adalah seorang penulis kakitangan di Investmentmatome, sebuah laman web kewangan peribadi. E-mel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick