Pembiayaan Semula Gadai Janji: Cara Tahu Apabila Masa Betul

Semua orang suka menjimatkan wang, terutamanya apabila datang kepada kebanyakan perbelanjaan bulanan terbesar pemilik rumah: gadai janji. Mungkin anda ingin memotong rang undang-undang itu dengan membiayai semula gadai janji anda. Atau mungkin anda berfikir tentang refinancing kerana anda takut kadar faedah sedang menuju dan ini peluang terakhir anda untuk mendapatkan tawaran yang lebih baik.

Kadar gadai janji masih rendah pada sejarah dan anda mungkin mempunyai banyak pilihan pinjaman, tetapi mengambil sedikit masa untuk mengetahui sama ada pembiayaan semula adalah langkah terbaik anda sekarang. Berapa lama anda merancang untuk tinggal di rumah anda, matlamat kewangan anda dan profil kredit anda semua memainkan peranan dalam keputusan anda sama ada - dan bila - untuk membiayai semula.

Untuk mendapatkan idea apabila masuk akal untuk membiayai semula rumah anda, kami bercakap dengan dua pakar peminjam: Katie Miller, naib presiden pemberian pinjaman gadai janji dengan Federal Credit Union Union di Vienna, Virginia, dan Tony Julianelle, Pengurus Jualan Wilayah Denver untuk gadai janji rumah dengan Wells Fargo.

Berikut adalah beberapa soalan yang perlu anda tanyakan kepada diri sendiri untuk membantu menentukan sama ada sekarang adalah masa yang baik untuk membiayai semula:

Adakah kadar gadai janji naik tidak lama lagi?

Apabila Federal Reserve mengumumkan pada bulan Disember 2015, ia menaikkan kadar faedah jangka pendek sebanyak 0.25%, ramai yang takut kenaikan kadar gadai janji. Tetapi kadar gadai janji tidak bergerak dalam keadaan terkunci dengan kadar jangka pendek, kata Miller.

Dengan kata lain, jangan mengharapkan peningkatan pantas yang akan menaikkan harga anda dari pembiayaan semula rumah anda tidak lama lagi. Masih ada masa untuk anda membayar hutang faedah tinggi atau meningkatkan skor kredit anda - dan kedudukan anda sendiri untuk memenuhi syarat untuk membiayai semula pinjaman yang baik.

"Kadar masih agak rendah, dan kami melihat banyak permohonan pembiayaan yang masuk," kata Miller. Beliau menambah bahawa ramai orang yang membeli di puncak pasaran hanya untuk melihat kemalangan harga perumahan akhirnya mendapat semula ekuiti yang cukup di rumah mereka untuk mendapat manfaat daripada pembiayaan semula. "Kami melihat lebih banyak orang memanfaatkan kadar faedah yang rendah dengan pembiayaan semula wang tunai untuk membayar pembaikan rumah."

Kadar gadai janji diramalkan akan meningkat sedikit pada 2016, tetapi sehingga mereka mencapai 5% atau lebih, Miller berkata, anda mungkin akan mendapat kadar yang kompetitif selagi skor kredit anda bagus dan anda menunjukkan bukti pendapatan tetap. (Petua: Menggunakan kalkulator hipotek boleh membantu anda memahami apa jenis kadar yang anda harapkan.)

Bandingkan Kadar Pembiayaan Gadai Janji

Berapa banyak saya akan menyimpan pada bayaran bulanan saya?

Untuk mengira potensi simpanan anda, anda perlu menambahkan kos pembiayaan semula anda, seperti penilaian, pemeriksaan kredit, yuran permulaan dan kos penutupan. Juga, semak sama ada anda menghadapi penalti untuk membayar pinjaman semasa anda awal. Kemudian, apabila anda mengetahui kadar faedah yang anda dapat memenuhi syarat untuk pinjaman baru, anda akan dapat mengira pembayaran bulanan baru anda dan melihat berapa banyak, jika ada, anda akan menyimpan setiap bulan.

Anda juga ingin mempertimbangkan sama ada anda mempunyai sekurang-kurangnya 20% ekuiti di rumah anda - perbezaan antara nilai pasaran dan apa yang anda berutang. Semak nilai-nilai harta di kawasan kejiranan anda untuk menentukan sejauh mana rumah anda mungkin dinilai sekarang. Jangan bergantung pada perkiraan nilai rumah dalam talian sahaja - mereka selalunya jauh - tetapi tapak dalam talian boleh menunjukkan harga jualan baru-baru ini untuk rumah yang serupa berhampiran anda. Ejen harta tanah tempatan boleh memberikan idea tentang nilai rumah anda.

Amaun ekuiti anda adalah penting kerana peminjam biasanya memerlukan anda "menginsuranskan" hipotek - melindungi kepentingan kewangan sekiranya anda ingkar - jika anda mempunyai ekuiti kurang daripada 20%. Insurans gadai janji tidak murah dan dibina dalam pembayaran bulanan anda, jadi pastikan anda membungkusnya ke dalam pengiraan anda mengenai potensi simpanan.

Sebaik sahaja anda menambah semua kos pinjaman dibiayai semula, anda boleh membandingkan pembayaran bulanan "semua-dalam" dengan apa yang anda bayar sekarang.

Adakah penjimatan cukup untuk membuat refinancing berbaloi?

Anda akan menghabiskan purata 3% hingga 6% daripada jumlah pinjaman dalam kos penutupan, jadi anda perlu memikirkan berapa lama simpanan bulanan anda akan dapat menampung kos tersebut. Sebagai contoh, ia akan mengambil masa 30 bulan untuk memecah walaupun $ 3,000 dalam kos penutupan jika pembayaran bulanan anda jatuh sebanyak $ 100. Jika anda bergerak selama 30 bulan itu, anda akan kehilangan wang dalam membiayai semula.

Fikirkan sama ada rumah anda sekarang akan sesuai dengan gaya hidup anda pada masa akan datang. Anda akan terkejut, tetapi ramai orang tidak. Sekiranya anda mendekati keluarga atau mempunyai sarang kosong, dan anda membiayai semula sekarang, ada kemungkinan anda tidak akan tinggal di rumah anda cukup lama untuk memecah walaupun pada kos.

Pemilik rumah yang mendalam membayar balik gadai janji mereka juga harus berfikir dengan teliti sebelum melompat semula, kata Miller. Jika anda sudah 10 tahun atau lebih dalam pinjaman anda, pembiayaan semula kepada pinjaman 30 tahun atau bahkan 20 tahun baru - walaupun ia menurunkan kadar anda dengan ketara - mengutip kos faedah. Ini kerana bayaran faedah adalah dimuatkan di hadapan; Semakin lama anda telah membayar hipotek anda, lebih banyak daripada setiap pembayaran pergi ke arah prinsipal dan bukan minat.

Adakah masa untuk menukar jenis pinjaman yang saya ada?

Ambil ramalan anda berapa lama anda akan tinggal di rumah anda sekarang dan kemudian berfikir tentang butiran mengenai gadai janji semasa anda. Bagaimana faktor-faktor yang memainkan satu sama lain dapat memainkan peranan dalam keputusan anda.

Katakan anda membeli sebuah rumah dengan gadai janji kadar laras untuk tempoh awal lima tahun pada kira-kira 3%. Anda bercadang untuk terus bertahan beberapa tahun lagi. Jika anda mendekati masa apabila kadar laras boleh ditetapkan semula dan bergerak lebih tinggi, anda mungkin mendapat manfaat daripada pembiayaan semula kepada gadai janji kadar tetap 20- atau 30 tahun untuk mendapatkan kadar faedah yang ditetapkan yang tidak akan berubah-ubah.

Sebaliknya, jika anda tahu anda akan bergerak dalam beberapa tahun, pembiayaan semula kepada ARM dari pinjaman tetap jangka panjang boleh membantu anda menjimatkan lebih banyak wang kerana pemberi pinjaman menawarkan kadar faedah yang lebih rendah pada pinjaman tersebut.

>> LEBIH: Tips untuk mengurangkan perbelanjaan rumah anda dan memaksimumkan simpanan pembiayaan anda

Apa rupa kredit saya?

Mempunyai skor kredit dan sejarah pembayaran anda bertambah baik sejak anda mendapat gadai janji anda? Jika ya, anda mungkin memenuhi syarat untuk kadar faedah yang lebih baik, yang akan membantu anda menjimatkan lebih banyak setiap bulan dan memecahkan lebih awal.

Sebaliknya, memukul patch kewangan yang kasar (atau dua) boleh melakukan nombor pada kredit anda, dan itu mempengaruhi keupayaan anda untuk memenuhi syarat untuk pinjaman membiayai semula dan juga kadar yang anda akan dapatkan. Sekiranya anda lewat lewat pembayaran kad kredit, membeli kereta baru atau mengambil pinjaman pelajar, skor kredit anda mungkin lebih rendah daripada yang anda lakukan semasa anda mengeluarkan pinjaman asal anda. Sebelum pembiayaan semula, anda mungkin ingin melakukan pembaikan kredit.

"Jika anda bergelut dengan bayaran, automasi semuanya supaya anda tidak terlepas apa-apa," kata Julianelle. "Juga, lihat nisbah baki kad kredit anda yang belum selesai kepada had kredit. Sekiranya laporan kredit anda menunjukkan baki tertunggak berhampiran had, ini menunjukkan penggunaan yang tinggi. Anda mahu mengekalkan nisbah yang serendah mungkin dengan membayar baki kad kredit anda setiap bulan sepenuhnya, kerana itu boleh membuat perubahan besar sama ada anda layak untuk pinjaman baru.

Satu lagi langkah bijak: Perhatikan berapa banyak yang anda bayar dalam kad kredit dan lain-lain hutang bunga tinggi setiap bulan. Lihat jika wang yang anda belanjakan untuk menutup kos akan lebih baik dibelanjakan membayar bil-bil tersebut dan bukannya membiayai semula rumah anda. Atau, mungkin komit menggunakan simpanan bulanan yang anda peroleh dari pembiayaan semula untuk membayar hutang tersebut.

Pokoknya

Sebelum anda menyelam kepala ke pembiayaan semula, duduk dengan pemberi pinjaman dan lakukan matematik untuk melihat jika anda akan memecah walaupun dalam tempoh masa yang masuk akal. Ambil inventori menyeluruh matlamat kewangan anda, dan fikirkan bagaimana rumah anda sekarang akan memenuhi keperluan ruang dan lokasi masa depan.

Jangan lupa bahawa jika anda berjuang untuk membayar hipotek anda setiap bulan dan anda tidak layak untuk pinjaman pembiayaan konvensional, HARP adalah program membiayai pinjaman kerajaan yang tamat pada akhir tahun 2018 yang dapat mengurangkan beban kewangan anda.

Menyimpan wang di gadai janji anda membantu anda membina kekayaan, dan siapa yang tidak suka berbuat demikian? Jika sekarang bukan masa yang sesuai untuk membiayai semula, teruskan menepati pembayaran hipotek semasa anda dan pastikan kredit anda dalam keadaan baik supaya anda bersedia untuk menyerang apabila masa yang betul.

Lagi dari Investmentmatome:

• Berapa Banyak Rumah Bolehkah Saya Memiliki Benar?
• Bandingkan Kadar Pembiayaan Gadai Janji
• Cari Broker Gadai Janji

Deborah Kearns dan Hal Bundrick adalah penulis buku di Investmentmatome, sebuah laman web kewangan peribadi.

E-mel: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Dikemaskini 20 September, 2017.

Imej melalui iStock.