Bagaimana Trim Presidency Akan Impak Perumahan pada tahun 2017

Donald Trump, hartawan hartanah, akan menjadi presiden ke-45 negara kita. Itu berita baik untuk industri perumahan, bukan? Nah, ada banyak yang perlu dipertimbangkan. Begini bagaimana presiden Trump boleh memberi impak kepada perumahan dan homeownership pada tahun 2017.

Pasaran yang 'bertanggungjawab agresif'

Satu panggilan bersatu untuk peraturan kerajaan kurang datang dari kem Trump serta Republik di Kongres. Mengenai radar deregulasi: Biro Perlindungan Kewangan Pengguna dan unsur-unsur lain Dodd-Frank, pembaharuan Wall Street bertindak bahawa Presiden Obama menandatangani undang-undang pada tahun 2010.

"Sejak pilihan raya, terdapat banyak perbincangan tentang bagaimana perubahan yang dijangkakan di bawah pentadbiran Trump mungkin mengurangkan kesan [CFPB], khususnya di arena penguatkuasaan," kata Rob Chrisman, penasihat kanan untuk Stratmor Group, sebuah industri gadai janji perundingan. "Dodd-Frank tidak akan dihapuskan. Ia akan disempurnakan - yang merupakan perkara yang baik."

Jeff Taylor menguruskan rakan kongsi Digital Risk, sebuah syarikat pemprosesan gadai janji. Dia juga mengatakan pemangkasan Dodd-Frank adalah perkara yang baik untuk pemilik rumah yang berpotensi.

"Jika Dodd-Frank diselaraskan, saya fikir anda boleh mempunyai bank yang lebih bertanggungjawab secara agresif di pasaran, sejauh membuat pinjaman gadai janji," katanya. "Dan saya fikir ia akan membuka lebih banyak produk untuk pembeli rumah kali pertama … dalam beberapa tahun akan datang."

Bandingkan Kadar Gadai Janji

Taylor mengatakan bahawa peraturan yang kurang ketat terhadap peminjam mungkin mengurangkan kos pematuhan dan membenarkan lebih ramai bank komuniti kecil bersaing dengan bank besar, "meningkatkan keuntungan bank - yang semuanya mungkin meningkatkan ketersediaan kredit."

Walau bagaimanapun, pengkritik seperti Noah Smith, bekas penolong profesor kewangan di Stony Brook University, bimbang bahawa penyahkawalseliaan akan menyambung semula risiko perbankan dan, mungkin lebih penting lagi, meletakkan pembayar cukai kembali ke cangkuk untuk menyelamatkan pelakon buruk. Sama seperti semasa krisis perumahan 10 tahun yang lalu, ia akan menjadi satu lagi "bangsa ke bawah," Smith menulis dalam analisis Bloomberg.

Tetapi pengurangan dalam peraturan persekutuan tidak akan mengubah industri perumahan, kata Chrisman. "Trump mungkin bermakna kurang penguatkuasaan persekutuan, tetapi negeri-negeri akan tetap agresif. Ahli politik di California, Illinois dan New York, terutamanya negara-negara Demokrat, telah menyatakan suasana pengawalseliaan yang meningkat, "katanya.

Mendapatkan Fannie dan Freddie 'daripada pemilikan kerajaan'

Perkara lain dalam agenda Republikan adalah untuk mengurangkan jejak kerajaan dalam industri gadai janji. Ini bermakna bergerak Fannie Mae dan Freddie Mac ke sektor swasta.

Kedua-dua syarikat yang ditaja oleh kerajaan itu kembali sebahagian besar gadai janji dan diselamatkan dengan dolar pembayar cukai semasa kemalangan perumahan. Fannie dan Freddie membeli pinjaman rumah dari peminjam dan kemudian membungkus dan menjual pinjaman tersebut dalam ikatan besar bon.

Keuntungan suku tahunan yang diperoleh Fannie dan Freddie kini disalurkan ke Perbendaharaan A.S., yang telah dibayar balik $ 60 bilion lebih daripada yang disediakan dalam pembiayaan bailout kepada syarikat. Pelabur di Fannie dan Freddie mahu melihat wang itu kembali ke sektor swasta.

Pada bulan November, penama setiausaha Perbendaharaan Steven, Steven Mnuchin, memberitahu Fox Business Network, "Kami perlu mendapatkan Fannie dan Freddie daripada pemilikan kerajaan."

"Saya fikir terdapat model yang boleh berfungsi," kata Taylor mengenai penswastaan ​​Fannie dan Freddie. "Apa yang saya tidak fikir anda boleh lihat adalah model [di mana] kerajaan A.S. tidak berdiri 100% secara jelas di belakang bon yang dikeluarkan oleh Fannie dan Freddie."

Beliau berkata menghapuskan jaminan persekutuan itu akan mengurangkan permintaan global untuk sekuriti yang disokong gadai janji yang dikeluarkan oleh dua agensi kerajaan kuasi. Obligasi tersebut berperanan penting dalam membebaskan modal bagi pemberi pinjaman untuk membuat lebih banyak pinjaman.

Homebuilders dan ekonomi Trump

Kurangnya tenaga kerja mahir telah menjadi salah satu kekangan terbesar bagi industri perumahan sejak beberapa tahun yang lalu, dan Taylor bimbang bahawa pentadbiran Trump mungkin tidak membantu dalam hal ini.

"Encik. Pelan Trump untuk membelanjakan wang ke atas projek-projek infrastruktur di seluruh negara boleh mengakibatkan lebih ramai buruh mengambil pekerjaan itu dan meninggalkan homebuilders pendek, "kata Taylor. "Selain itu, pendirian imigresennya mungkin menyimpan pendatang keluar dari negara dan keluar dari tenaga kerja - satu tamparan kepada homebuilders yang bergantung kepada pendatang untuk banyak pekerjaan pembinaan."

Kekurangan buruh juga menyumbang kepada kenaikan upah bagi pekerja pembinaan, yang seterusnya menaikkan harga rumah yang tinggi, katanya.

Bagaimanapun, Robert Dietz, ketua ekonomi bagi Persatuan Pembina Rumah Kebangsaan, berkata beliau menjangka pentadbiran Trump mengambil tindakan terhadap beberapa peraturan buruh yang boleh memberi manfaat kepada industri homebuilding. Itu hampir pasti termasuk peraturan masa Obama yang "akan menjejaskan banyak pengurus tapak pembinaan," kata Dietz.

Peraturan itu, yang disekat oleh seorang hakim persekutuan pada 22 November, bertujuan untuk menggandakan pendapatan maksimum yang boleh diperoleh oleh seorang pekerja dan masih layak untuk membayar lebih masa mandatori. Had baru sebanyak $ 47,500 akan memberikan 4.2 juta lagi rakyat Amerika peluang untuk mendapatkan lebih masa, menurut pentadbiran Obama.

Dietz juga sedang mencari pentadbiran Trump untuk membantu mengurangkan kos bangunan."Hanya di bawah 25% kos rumah yang baru dibina disebabkan oleh beban peraturan," katanya. "Saya fikir ia adalah munasabah bahawa pentadbiran baru boleh menangani banyak daripada mereka."

Bagaimana Trump boleh menjejaskan kemampuan rumah

Kadar gadai janji telah melonjak sejak Trump memenangi pilihan raya. Itulah sebahagian daripada senario berita baik / buruk.

"Kita boleh membantah bahawa kemenangan Trump telah menaikkan kadar faedah disebabkan ketakutan terhadap inflasi masa depan, memandangkan cukai dan infrastruktur membina cadangan," kata Chrisman. "Peningkatan kadar ini tentu memberi kesan buruk kepada homeowners untuk pembeli kali pertama. Bagaimanapun, peningkatan kadar faedah sering memberi isyarat untuk mengukuhkan ekonomi, dan jika itu berlaku, lebih banyak peminjam kali pertama akan layak."

»LEBIH: Hitung bayaran gadai janji bulanan anda

Taylor juga mengatakan kemampuan rumah boleh menderita tetapi menawarkan faktor lain dalam persamaan tersebut. "Di sisi positif, [kadar gadai janji yang lebih tinggi] juga boleh melambatkan penghargaan harga, yang akan membantu pembeli. Pasaran perumahan tidak mempunyai pembeli kali pertama dan pembeli bergerak. Peningkatan harga yang lebih perlahan boleh memberi manfaat kepada pembeli bergerak yang telah memperoleh nilai semula di rumah mereka dan mahu naik sebelum kenaikan harga, "katanya.

"Saya akan memberitahu anda, jika saya ingin membeli rumah untuk pertama kalinya atau menjual rumah saya dan pindah ke rumah lain, saya benar-benar melihat tahun depan sebagai mungkin tahun yang bergerak kerana harga masih dalam 4s sangat, sangat menarik, "tambah Taylor.

Adakah Trump akan menghapuskan potongan faedah gadai janji?

Dan kemudian ada lembu yang paling suci dari semua: potongan bunga gadai janji. Ia sering disebut sebagai faktor penting dalam perbualan "membeli atau menyewa?".

Pentadbiran Trump dan Republikan telah melebarkan ide untuk meletakkan topi pada jumlah minat yang dibenarkan yang dapat dipotong dari tagihan pajak Anda.

Masalahnya, analisis oleh Pusat Dasar Cukai Institut Bandar dan Institusi Brookings menyatakan hanya kira-kira seperlima isi rumah menggunakan potongan tersebut. Dan yang dilakukan, kebanyakannya adalah cara yang lebih tinggi daripada pembayar cukai kelas menengah.

"Pusat Dasar Cukai mendapati bahawa pada tahun 2017, topi Trump akan menjejaskan hanya sekitar 160,000 perseorangan, sebahagian kecil daripada 89 juta pembayar cukai tunggal, dan sekitar 230,000 pasangan daripada 59 juta pemohon bersama," Howard Gleckman, rakan senior dengan Dasar Cukai Pusat, menulis di Forbes.com. "Kebanyakan pembayar cukai yang akan menghadapi cabaran itu berpendapatan tinggi."

Kadar homeownership di bawah kepimpinan Trump

Chrisman sedang mencari sedikit perubahan dalam kadar homeownership pada tahun-tahun akan datang. Dari perspektif peratusan, kepemilikan rumah di A.S. mencapai puncaknya semasa terma presiden Clinton / Bush, katanya. Tetapi itulah apabila bank-bank melonggarkan garis panduan pengunderaitan sehingga "orang yang tidak sepatutnya membeli rumah."

Kemalangan perumahan mengubah segala-galanya. Pengunderaitan, dokumentasi pinjaman dan keperluan penilaian telah diperkukuhkan sejak itu. "Peminjam marginal tidak meminjam wang, dan pelabur merasa lebih aman dengan melabur dalam sekuriti yang disokong gadai janji," kata Chrisman.

Dia mengatakan bahawa keperluan Amerika untuk perumahan sama sekali tidak pernah berlaku dan dasar Trump tidak akan memindahkan dail pada kadar kepemilikan rumah dalam satu cara atau yang lain.

"Pertumbuhan penduduk dalaman tidak berhenti, dan tidak ada imigresen. Tidak ada keinginan untuk generasi baru mahu rumah untuk anak-anak mereka, "katanya. "Saya fikir bahawa dari apa yang kita tahu setakat ini, presiden Trump akan mempunyai sedikit atau tiada kesan langsung terhadap kadar homeownership."

Tinjauan positif untuk Tahun Baru

Semuanya, pakar yang kami bincangkan optimis pada 2017. Pemberi pinjaman menggunakan teknologi yang lebih baik untuk menyelaraskan proses gadai janji, dan pasaran perumahan adalah "sihat" dan "teguh," dalam kata-kata mereka.

"Pembina teruja," kata Dietz. Beliau berkata pengurangan dalam kos pengawalseliaan boleh membantu homebuilders menyediakan perumahan kepada segmen pasaran yang paling ketat, pembeli peringkat kemasukan.

"Sekiranya kita mendapat pentadbiran yang sedang mengkaji pelbagai jenis dasar pengawalseliaan - di mana mereka telah berkembang terlalu besar atau terlalu mahal - yang tentunya akan menjadi bantuan [kepada] bahagian penawaran pasaran. Dan saya fikir itu berita baik, bukan hanya untuk pembina, tetapi berita baik untuk penyewa dan pembeli rumah yang berpotensi kerana menambahkan penawaran adalah cara anda menangani masalah keterjangkauan perumahan. " Lagi dari Investmentmatome Kira pembayaran gadai janji anda Bandingkan kadar gadai janji Berapa banyak rumah yang anda mampu?

Hal Bundrick adalah seorang penulis kakitangan di Investmentmatome, sebuah laman web kewangan peribadi. E-mel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.