CFPB Mengambil Gadai Janji

Sejak Biro Perlindungan Kewangan Pengguna telah ditandatangani pada bulan Julai 2010 sebagai sebahagian daripada Pembaharuan Dodd-Frank Wall Street dan Akta Perlindungan Pengguna, ia telah melancarkan perang salib untuk memperbaiki prosedur pemberian pinjaman hipotek dan menangani aduan pengguna. Salah satu inisiatifnya yang pertama, "Know Before You Owe," berusaha untuk menggabungkan dua pendedahan gadai janji yang diperlukan secara federasi ke dalam satu dokumen mudah dan tunggal dengan kos dan risiko yang diserlahkan, menjadikannya mudah untuk menjadi kedai perbandingan.

Dengan 8 juta orang Amerika yang menghadapi rampasan sejak gelembung perumahan meletup pada akhir 2006, kebimbangan gadai janji sangat tinggi pada keutamaan senarai CFPB, dan telah memulihkan sistem pemberian pinjaman gadai janji utama. Malah, CFPB telah memulakan inisiatif gadai janji yang begitu banyak, ia benar-benar sukar untuk memastikan mereka semua lurus.

Beruntung untuk anda, nerds adalah di sini untuk menjelaskan dengan tepat apa yang CFPB telah sampai akhir-akhir ini, dan apa yang mungkin bermakna untuk pengawal perundangan dan undang-undang pada masa akan datang. Baca terus untuk mengetahui tentang empat projek gadai janji utama CFPB telah bekerja pada kebelakangan ini.

1. Meletakkan Perkhidmatan Kembali dalam Perkhidmatan Hipotek

Asas-asas: Pada bulan April, CFPB mengumumkan rancangannya untuk memperbaharui servis hipotek dengan menangani dua aduan utama pemilik rumah: kesilapan mahal dan "kelebihan" yang banyak dialami ketika cuba mengelakkan rampasan. Servis gadai janji, yang mengutip pembayaran dari peminjam bagi pihak pemilik pinjaman, biasanya bertanggungjawab terhadap perkhidmatan pelanggan, akaun escrow, koleksi, pengubahan pinjaman dan penyitaan. Namun, kerana kebanyakan peminjam tidak memilih servis gadai janji mereka, dan kerana pemilik pinjaman bukan peminjam asal, para servis telah dituduh tidak sensitif terhadap keperluan pengguna. Walaupun sebelum krisis kewangan, sesetengah pengguna mengadu tentang amalan-amalan jahat dan penyalahgunaan rekod yang tidak teratur. CFPB mengatakan ia bertujuan untuk menyelesaikan banyak masalah ini dengan beberapa peraturan baru. Khususnya, peraturan yang dipertimbangkan termasuk:

• Kosongkan pernyataan gadai janji bulanan
• Amaran sebelum pelarasan kadar faedah
• Pilihan untuk mengelakkan mahal Insurans "diletakkan paksa" (insurans bahaya yang dibeli oleh servicer untuk melindungi harta benda)
• Maklumat awal dan pilihan untuk mengelakkan rampasan
• Pembayaran segera dikreditkan
• Rekod sentiasa dikemas kini dan boleh diakses
• Kesilapan diperbetulkan dengan cepat
• Akses langsung dan berterusan kepada pasukan pencegahan penangkapan penyelenggaraan

Kontroversi ini: Sesetengah penyokong pengguna telah mengkritik pembaharuan yang dicadangkan CFPB, menegaskan bahawa mereka tidak cukup sukar. "Terdapat batas kepada apa yang boleh dilakukan oleh CFPB jika ia tidak membuat peraturan tegas," kata Diane Thompson, seorang peguam di Pusat Undang-undang Pengguna Kebangsaan, yang menulis banyak tentang masalah servis hipotek. Beliau memanggil cadangan CFPB "mengecewakan," terutamanya peraturan mengenai insurans rumah yang diletakkan paksa, yang sering dikenakan dengan notis kecil atau sifar dan boleh menghantar pemilik rumah menjadi lalai atau perampasan.

Insurans yang ditempatkan oleh pasukan adalah masalah sebenar - ia sangat mahal dan sukar untuk dibuang tepat pada masanya, walaupun pengguna membentangkan bukti untuk mempunyai polisi insurans yang betul. American Banker mendapati dasar yang dikenakan bank boleh dikenakan 10 kali kadar pasaran biasa, dan banyak institusi kewangan terbesar memiliki subsidi insurans yang diletakkan paksa. Oleh itu, ada yang percaya bahawa cadangan CFPB gagal menangani kos tinggi polisi insurans yang diletakkan paksa, atau konflik kepentingan yang timbul apabila sebuah bank membuat kontrak dengannya untuk membeli polisi insurans yang mahal.

Di bawah peraturan yang dicadangkan oleh CFPB, bank dan servis pinjaman akan memberi pemilik rumah dua peluang untuk membuktikan bahawa mereka mempunyai insurans sebelum mereka akan menggunakan insurans yang diletakkan paksa. Para pelayan juga dikehendaki memberikan kepada pemilik rumah dengan anggaran yang baik tentang berapa banyak polisi insurans yang ditempatkan di atas biaya. Tetapi, Thompson berhujah, cadangan itu tidak hampir cukup jauh dan "nampaknya tidak mencukupi dalam menangani susunan perkongsian atau perkongsian keuntungan dengan sekutu atau orang lain."

2. Memastikan Gadai Janji Boleh Dibayar

Asas-asas: Kaedah pinjaman gadai janji (QM) yang mampu dibayar balik dan disahkan oleh CFPB akan menaikkan bar kepada peminjam yang ingin membuktikan bahawa mereka boleh membayar balik pinjaman mereka, supaya "pinjaman pendusta" yang menipu dan berbelit yang menyumbang kepada krisis kewangan 2008 boleh dielakkan pada masa akan datang. Undang-undang kemampuan untuk membayar balik memerlukan peminjam untuk membuat penilaian munasabah, keimanan yang baik terhadap kemampuan peminjam untuk membayar balik pinjaman tersebut, dan aturan QM mentakrifkan "hipotik yang layak", yang secara struktural lebih selamat dan akan mematuhi piawaian yang menjadikannya munasabah untuk mengharapkan peminjam dapat membayar balik pinjaman tersebut.

Peraturan yang dicadangkan pada tahun lepas pada bulan Mei, menimbulkan kira-kira 1,800 komen sebelum tempoh umpan balik berakhir. CFPB baru-baru ini mengumumkan bahawa ia sekali lagi menerima komen untuk mengumpulkan data tambahan mengenai pinjaman dan kos litigasi bagi peminjam, walaupun ia dikehendaki di bawah undang-undang persekutuan untuk memuktamadkan peraturan itu pada Januari 2013. Ia akan terus menerima ulasan sehingga 9 Julai 2012.

Kontroversi ini: Walaupun penyokong percaya peraturan itu akan memastikan peminjam akan membuat pinjaman lebih selamat, pengkritik bimbang bahawa mereka juga akan membuat peminjam lebih berhati-hati, sehingga menghalang peminjam yang bertanggungjawab daripada memperoleh hipotek. Kumpulan perbankan dan pengguna juga bimbang tentang keterbatasan sempit yang akan dikenakan oleh QM terhadap peminjam, yang mungkin menetapkan piawai berdasarkan pendapatan peminjam untuk menentukan berapa banyak peminjam boleh mengambil, tanpa mengambil kira variasi harga perumahan serantau. Kedua-dua kumpulan itu telah melobi CFPB dengan penuh semangat untuk mengubah cadangan itu dan membuatnya kurang mengehadkan.

Sementara itu, Persatuan Kebangsaan Kredit Persekutuan (NAFCU) baru-baru ini menghantar satu surat yang meminta CFPB untuk menentukan gadai janji yang layak sebagai pelabuhan selamat terhadap tindakan undang-undang, yang akan menjadi "satu-satunya cara untuk memastikan bilangan terbesar peminjam yang mungkin akan menikmati pilihan paling selamat dan paling berpatutan untuk kredit lestari yang ada melalui QM."

Dan kemudian beberapa kumpulan industri termasuk Persatuan Bankir Amerika, Bank Komuniti Bebas Amerika, Persatuan Peminjam Gadai Janji dan Persatuan Kebangsaan Realtors-meminta CFPB untuk menjadi tuan rumah panel untuk membincangkan bagaimana pemegang pinjaman gadai janji baru akan mempengaruhi perniagaan kecil, yang mereka berkata akan mematuhi amalan terbaik peraturan.

Begitu banyak drama! Akan tetapi, ia mungkin akan mati tidak lama lagi, memandangkan semua komen perlu dilakukan pada 9 Julai. Selepas itu, CFPB boleh mendapatkan keretakan pada perundingan yang telah diselesaikan sebelum Januari.

3.

Asas-asas: CFPB juga sedang berusaha mengemas kini peraturan pampasan pemula pinjaman yang dikeluarkan oleh Lembaga Rizab Persekutuan tahun lepas.

Peminjam boleh membayar mata, dinyatakan sebagai peratusan jumlah pinjaman, sebagai balasan untuk kadar faedah yang lebih rendah. (Sebagai contoh, peminjam boleh membayar 1 mata, atau $ 1,000, dengan pinjaman $ 100,000, dan menerima kadar 3.5 peratus dan bukannya 4 peratus.) Peraturan-peraturan baru memerlukan peminjam untuk benar-benar mengurangkan kadar faedah jika mata dibayar, serta menawarkan pinjaman tanpa mata jadi peminjam boleh membandingkan tawaran lain. CFPB juga akan mengharamkan yuran permulaan, yang dikenali sebagai "mata permulaan," yang berbeza dengan saiz pinjaman dan terlalu mudah dikelirukan dengan titik diskaun.

CFPB mengatakan bahawa ia masih mempertimbangkan untuk memberikan satu pengecualian kepada peruntukan mata dan bayaran, yang membolehkan pengguna membayar mata dan wang pendahuluan tertentu dalam urus niaga runcit dan borong apabila pemiutang mengkompensasi peminjam pinjaman (LO), selagi yuran asal tidak berbeza dengan saiz pinjaman.

Kontroversi ini: Semasa mesyuarat seharian pada bulan Mei, wakil dari CFPB dan Persatuan Kebangsaan Broker Gadai Janji (NAMB) duduk untuk membincangkan pampasan LO. CFPB memberi amaran bahawa ia mesti membuat perubahan kepada pelan pampasan semasa pada Januari 2013, atau tidak akan dikenakan sebarang yuran yang dibenarkan untuk peminjaman gadai janji - seperti yang diamanahkan oleh Akta Dodd-Frank.

"Ketika [CFPB itu] ditanya apakah mereka sedang melakukan kajian mengenai comp [pinjaman asal], mereka mengatakan semua kajian mereka telah menjelang LO comp," kata Valerie Saunders dari RE Financial Services. "Mengapa mereka melakukannya sekarang? Kerana kita mempunyai bom masa berdetik. Sesuatu yang perlu berlaku pada 21 Januari 2013 atau keupayaan untuk mengenakan mata, yuran dan titik diskaun akan hilang."

CFPB mengatakan bahawa ia sedang mengumpulkan maklumat mengenai isu itu dan akan mendengar maklum balas industri gadai janji. Tetapi wakil gadai janji terus mengadu tentang kewibawaannya. Memo baru-baru ini dari firma undang-undang K & L Gates menggariskan situasi pampasan LO dan memberi amaran bahawa perubahan CFPB boleh "mewujudkan kejutan seismik" dalam industri.

"Walaupun CFPB kelihatan bersedia untuk menghindari 'penyusunan semula penting' harga pinjaman gadai janji, sekatan yang dicadangkan pada titik diskaun dan yuran permulaan dalam urus niaga yang dibayar oleh kreditur seperti yang diterangkan di atas masih lagi teruk, dan akan jika diterima pakai mewujudkan ketidakpastian mereka sendiri - termasuk sama ada pengguna boleh memilih bagaimana untuk membayar pinjaman gadai janji mereka, "tulis Kris Kully dari K & L Gates.

4. Menggabungkan Dokumen TILA / RESPA (Atau, Menyebabkan Banyak Kekecohan Daripada Borang)

Asas-asas: Mengukuhkan dua pendedahan gadai janji persekutuan utama, pendedahan kebenaran dua halaman Akta Pemberi Pinjaman (TILA) dan pendedahan Akta Prosedur Penyelesaian Harta Tanah tiga halaman (juga dikenali sebagai Penyataan Penyelesaian HUD-1), merupakan bahagian pertama dari " Tahu Sebelum Anda Bertanggungjawab "kempen. Pada bulan Januari, CFPB menguji dua prototaip yang berbeza untuk bentuk pendedahan penutupan yang baru disatukan, yang digelar Butternut dan Hemlock. Kedua-duanya direka bentuk dengan jelas dan hanya menyatakan syarat-syarat pinjaman yang dibeli, kos untuk perkhidmatan yang diperlukan untuk menutup pinjaman, dan apa-apa syarat dan keperluan, memudahkan pengguna mencari dan memahami maklumat gadai janji yang mereka perlukan.

Kontroversi ini: Penyataan TILA dan RESPA terperinci dua langkah yang berkaitan, tetapi berbeza, dalam proses hipotek: pinjaman hipotek dan pembelian rumah. Presiden dan CEO NAFCU, Fred Becker, telah menyatakan bahawa borang yang disatukan itu memerlukan kesatuan kredit untuk mengisi bahagian RESPA dokumen itu, yang akan menimbulkan cabaran.

"Kebanyakan kesatuan kredit tidak mempunyai kepakaran yang ada pada kakitangan untuk menjalankan tugas ini," katanya. "Tambahan lagi, memandangkan kewajipan kerumitan dan undang-undang, ini bukan jenis pekerjaan yang mana pekerja sedia ada dapat dilatih dengan mudah."

Becker menambah bahawa NAFCU juga bimbang dengan mandat yang bertentangan yang memegang peminjam kepada piawaian yang lebih ketat sementara membolehkan peminjam untuk menyediakan maklumat yang kurang di depan. "Soalan-soalan NAFCU sama ada bijak atau adil untuk CFPB untuk memegang pemberi pinjaman kepada piawaian yang lebih ketat (mengenai pembekal pihak ketiga, tidak kurang) pada masa yang sama mengurangkan jumlah maklumat dan jumlah masa pemberi pinjaman harus melakukan usaha wajar dan mengkaji semula permohonan."

CFPB seolah-olah memikirkan komen-komen yang telah diterima, dan ia mengatakan ia bertujuan untuk mengeluarkan draf cadangan pada 21 Julai.

Langkah pertama ke arah perlindungan pengguna yang lebih baik untuk gadai janji

Keempat inisiatif ini menggambarkan bagaimana CFPB telah memperkenalkan proses hipotek, walaupun menghadapi pembangkang. Di masa hadapan, kita boleh mengharapkan untuk melihat lebih banyak peraturan yang dicadangkan bagi industri gadai janji, dan juga beberapa undang-undang yang diselesaikan pada bulan Januari 2013-walaupun tidak tanpa melobi dan membantah setiap langkah perjalanan dari para penyokong pengguna, bank, dan wakil industri gadai janji. Ia merupakan proses yang melibatkan banyak mendengar, menyemak, dan mencadangkan, tetapi di sini berharap bahawa terdapat juga beberapa langkah nyata ke hadapan dengan dasar baru mulai tahun depan.