Gadai janji yang Diasumsikan: Kebaikan dan Keburukan bagi Pembeli dan Penjual
Beli Barang Dari Kredit Untuk Usaha.. Apakah Hasilnya Haram❓ Ustadz Abdul Somad
Isi kandungan:
- Apakah gadai janji yang boleh dipercayai?
- Gadai janji manakah yang boleh dipercayai?
- Kelebihan pinjaman boleh dipercayai
- Untuk penjual
- Untuk pembeli
- Kelemahan pinjaman boleh dipercayai
- Untuk penjual
- Untuk pembeli
- Bagaimana untuk menganggap gadai janji
- Perceraian, kematian dan asumsi
- Apa yang akan datang?
- Kira berapa banyak rumah yang anda mampu
- Elakkan kesilapan-kesilapan ini
- Belajarlah apa pinjaman VA semua tentang
Gadai janji yang boleh dipercayai membolehkan pembeli rumah untuk bukan sahaja berpindah ke bekas rumah penjual tetapi juga melangkah ke pinjaman penjual juga.
Mempunyai pinjaman yang boleh dipercayai mungkin memberi penjual satu kelebihan pemasaran, terutamanya jika kadar gadai janji telah meningkat sejak penjual mendapat pinjaman.
Bagi pembeli, dengan mengambil gadai janji boleh menjimatkan ribuan dolar dalam pembayaran faedah dan kos penutupan - tetapi ia mungkin memerlukan membuat bayaran pendahuluan yang besar.
Begini bagaimana hipotik boleh dipercayai, dan kelebihan dan kekurangan bagi pembeli dan penjual.
Apakah gadai janji yang boleh dipercayai?
Gadai janji yang boleh dipercayai adalah pinjaman rumah yang boleh dipindahkan dari peminjam asal kepada pemilik rumah berikutnya. Kadar faedah tetap sama. Begitu juga istilah: Contohnya, jika gadai janji selama 30 tahun berusia 3 tahun, orang yang menganggap pinjaman itu mempunyai 27 tahun untuk membayarnya.
Anda, sebagai pembeli, melangkah ke dalam gadai janji penjual.
"Dalam andaian, anda, sebagai pembeli, melangkah ke dalam gadai janji penjual seolah-olah anda mempunyai hak di hadapan anda dan anda melepaskan nama penjual pada dokumen itu dan anda memasukkan nama peminjam di sana, "Kata Michael G. Barone, rakan pengurusan praktik pematuhan gadai janji untuk firma undang-undang Abrams Garfinkel Margolis Bergson di New York City.
»LEBIH: Pendapatan yang anda perlukan untuk layak untuk gadai janji
Gadai janji manakah yang boleh dipercayai?
Bukan semua gadai janji boleh dipercayai dalam jualan rumah. Pembeli boleh menganggap gadai janji yang dijamin atau dipertanggungkan secara fizikal, tetapi bukan jenis pinjaman rumah yang lain. Maksudnya:
- Pinjaman FHA, yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan, adalah boleh dipercayai.
- Pinjaman VA, yang dijamin oleh Jabatan Hal Ehwal Veteran, adalah boleh dipercayai, dan pembeli tidak perlu menjadi veteran atau dalam tentera.
- Pinjaman USDA, yang dijamin oleh Jabatan Pertanian, adalah boleh dipercayai.
- Pinjaman lain, dipanggil gadai janji konvensional, secara amnya bukan boleh dipercayai dalam jualan rumah.
»LEBIH: Pinjaman FHA: Apa yang anda perlu ketahui
Kembali ke atasKelebihan pinjaman boleh dipercayai
Untuk penjual
Jualan lebih mudah: Pinjaman yang boleh diasumsikan boleh membuat rumah lebih mudah dipasarkan sekiranya kadar faedah meningkat pada tahun-tahun sejak gadai janji bermula. Bayangkan situasi di mana seseorang mendapat gadai janji yang boleh dipercayai dengan kadar faedah 4.75% dan kemudian menjual rumah itu lima tahun kemudian apabila kadar faedah adalah sekitar 7%. Kadar 4.75%, yang mungkin tidak boleh, boleh menggoda pembeli untuk memilih rumah itu dari yang lain.
Harga yang lebih tinggi: Kelebihan lain adalah gadai janji yang boleh dipercayai mengagihkan penjual dengan merundingkan kuasa pada harga. Seorang penjual pintar menyusun pinjaman yang boleh dipercayai ke lapangan jualan "pada Hari Satu, jadi itu adalah sebahagian daripada rundingan dengan segera," kata Barone. "Jadi, anda perlu membayar harga yang kami tanyakan atau sedikit lebih daripada harga yang kami tanya."
Untuk pembeli
Kadar faedah yang lebih rendah: Saman pinjaman boleh dipercayai merupakan kelebihan langsung bagi pembeli rumah, kata Jim Sahnger, pengasas gadai janji untuk C2 Financial Corp di Jupiter, Florida: "Pro adalah anda mendapat kadar yang mereka miliki."
Pinjaman yang boleh dipercayai memberikan kuasa rundingan penjual pada harga.
Kos penutupan yang lebih rendah: Juga, kos kurang untuk mengambil pinjaman daripada mendapatkan gadai janji baru, kata para pemberi pinjaman. Kos penutupan gadai janji biasanya berjumlah beberapa ribu ringgit. Sebaliknya, FHA, VA dan USDA mengenakan had ke atas yuran yang berkaitan dengan asumsi, menjadikannya lebih murah daripada kos penutupan.
»LEBIH: Kos penutupan gadai janji, dijelaskan
Kembali ke atasKelemahan pinjaman boleh dipercayai
Untuk penjual
Kelayakan VA: Pinjaman FHA dan USDA mempunyai sedikit, jika ada, kelemahan bagi penjual. Tetapi penjual yang mempunyai pinjaman VA boleh terkena masalah apabila pembeli memikul hutang mereka.
Dengan pinjaman VA, kerajaan menjamin bahawa ia akan membayar sebahagian daripada baki jika peminjam mungkir. VA, yang mengehadkan jaminan ini, memanggil jumlah dolarnya "hak" peminjam. Bergantung kepada jumlah pinjaman, sebahagian atau semua hak peminjam tetap terikat di rumah dengan gadai janji yang diasumsikan, walaupun selepas jualan.
Kerana hak itu tetap dengan pinjaman yang diandaikan, penjual mungkin tidak mempunyai hak yang cukup untuk memenuhi syarat untuk pinjaman VA lain untuk membeli rumah seterusnya.
Penjual boleh melarikan diri dari masalah ini dengan menjual kepada seorang veteran atau anggota tentera yang layak mendapatkan pinjaman VA. Pembeli kemudian boleh menggantikan haknya untuk penjual. Dalam kes sedemikian, VA mengembalikan hak penjual sepenuhnya.
Untuk pembeli
Bayaran pendahuluan besar: Nilai rumah yang meningkat boleh andaian torpedo gadai janji. Untuk memahami mengapa, ingatlah bahawa apabila pembeli menganggap gadai janji, ia seperti melangkah masuk ke gadai janji penjual, yang mungkin tidak lagi meliputi kos rumah.
Nilai rumah yang meningkat boleh andaian torpedo gadai janji.
Katakan penjual, setelah membayar gadai janji selama lima tahun, berhutang $ 150,000 kepadanya. Pembeli akan mengandaikan jumlah itu.Tetapi nilai rumah telah meningkat kepada $ 215,000 dalam tempoh lima tahun yang telah dimiliki oleh penjualnya. Pembeli perlu membayar perbezaannya.
Kurangkan baki pinjaman ($ 150,000) dari nilai rumah ($ 215,000), dan anda akan mendapat $ 65,000. Pembeli terpaksa membeli $ 65,000 untuk membeli rumah itu. Dalam kebanyakan kes, itu bermakna mendapatkan gadai janji kedua, "yang biasanya mempunyai kadar faedah yang jauh lebih tinggi," kata Barone. Gadai janji kedua mungkin membawa kos penutupan, seterusnya menjejaskan kelebihan pinjaman yang boleh dipercayai.
Oleh kerana penghargaan harga rumah boleh melancarkan bola salji dengan cepat, pembeli mempunyai masa yang lebih mudah dengan mengambil gadai janji yang hanya berumur beberapa tahun, katanya.
Insurans gadai janji: Pinjaman FHA boleh menunjukkan kelemahan. Bayaran insurans gadai janji bulanan mereka adalah untuk kehidupan pinjaman dan boleh dihapuskan hanya dengan membiayai semula pinjaman. Pembayaran bulanan tersebut menafikan beberapa faedah mengandaikan kadar faedah yang lebih rendah pinjaman.
»LEBIH: Hitung cara untuk menyimpan untuk bayaran pendahuluan
Kembali ke atasBagaimana untuk menganggap gadai janji
Dengan mengandaikan gadai janji memerlukan kelulusan pemberi pinjaman. Sekiranya pembeli dan penjual masuk ke dalam sesuatu yang tidak rasmi, tanpa memberitahu pemberi pinjaman, mereka mengambil risiko. Selepas peminjam mendapati, ia boleh menuntut pembayaran jumlah pinjaman penuh dengan segera. Dan jika pinjaman itu tetap dalam nama penjual, penjual tetap bertanggungjawab terhadap hutang itu.
Dalam andaian yang dilakukan dengan baik, peminjam baru mesti melompat melalui beberapa gelung yang sama yang akan diperlukan untuk melayakkan pinjaman baru. Pemberi pinjaman pinjaman meminta laporan kredit peminjam, termasuk maklumat kewangan dan pekerjaan.
"Pemberi pinjaman masih mahu memastikan anda boleh membayar pinjaman, jadi mereka memenuhi syarat anda sama seperti anda seorang pembeli baru," kata Barone.
Pemberi pinjaman tidak akan memerlukan penilaian, kata Sahnger.
Akhirnya, pemberi pinjaman membebaskan liabiliti peminjam asal untuk hutang tersebut.
Kembali ke atasPerceraian, kematian dan asumsi
Bukan semua andaian gadai janji timbul dari jualan rumah. Kadang-kadang seorang pasangan menganggap pinjaman tersebut berikutan perceraian atau kematian pasangan yang lain.
Dalam kes ini, orang yang menganggap pinjaman itu mestilah membuktikan keupayaan untuk membuat pembayaran bulanan, kata Randy Hopper, naib presiden senior pinjaman rumah untuk Kesatuan Kredit Persekutuan Angkatan Laut. Kelulusan bukan automatik.
Sekiranya nota pinjaman asal mempunyai kedua-dua pasangan di atasnya, "maka pemberi pinjaman itu mungkin memenuhi syarat untuk pinjaman atas dasar kedua-dua pendapatan mereka dan kedua-dua fail kredit mereka," kata Hopper. "Jadi jika salah seorang daripada mereka tidak lagi dalam pinjaman, maka kita perlu memastikan bahawa peminjam yang masih ada juga memenuhi syarat mereka sendiri."
