Apa Kaedah Kemampuan Keupayaan Baru CFPB untuk Anda dan Gadai Janji Anda

Biro Perlindungan Kewangan Pengguna akhirnya melakukan apa yang dilakukan para pemegang saham industri kewangan untuk diri mereka sedekad yang lalu. Mereka meluluskan regulasi 800+ laman awal awal bulan ini, membuat keputusan bahawa sebelum bank memberikan gadai janji, mereka harus berusaha keras untuk memastikan peminjam dapat membayarnya.

Peraturan-peraturan, yang dikeluarkan di bawah kuasa pembaharuan industri kewangan Dodd-Frank, meminda Peraturan Z, dan akan menjadi berkesan - semacam - pada 14 Januari 2014.

Dalam beberapa cara, set regs adalah industri industri kewangan, yang mencari cara untuk menghadkan liabiliti terhadap pinjaman masa depan yang buruk, dalam 'menuntut persekitaran gadai janji' yang selamat. Satu strategi plaintif yang digunakan terhadap bank-bank untuk menghancurkan mereka ke dalam penulisan baki gadai janji telah menjadi penegasan bahawa bank meminjamkan wang pemilik rumah, menyedari mereka mungkin tidak dapat membuat pembayaran dan bank itu akan segera merampas rumah yang sangat dihargai.

Ketua ketua peraturan itu adalah penubuhan "pelabuhan yang aman." Jika pemberi pinjaman melompat melalui tali tertentu apabila mereka mengeluarkan gadai janji, peraturan-peraturan itu menghalang para pengguna daripada mencabar hipotek itu kemudian. Pemberi pinjaman dilindungi dari tuntutan undang-undang - satu peruntukan yang percaya industri pinjaman akan membebaskan lebih banyak modal untuk melonggarkan pasaran gadai janji yang ketat.

Berikut adalah gelung - dan apa yang mereka maksudkan:

Pemberi pinjaman mesti mengesahkan maklumat pendapatan dan kredit dari sumber pihak ketiga yang boleh dipercayai.

Beberapa tahun yang lalu, jika anda seorang pekerja yang tipis, atau anda bekerja sendiri dan mempunyai pendapatan yang sulit untuk mengesahkan, anda boleh bekerja di sekitar keperluan pinjaman yang didokumentasikan sepenuhnya, membayar sedikit lebih banyak faedah, dan mendapatkan 'dinyatakan pinjaman pendapatan '? Ia akan menjadi lebih sukar untuk melakukannya pada masa akan datang. Agar gadai janji untuk memenuhi syarat di bawah peruntukan pelabuhan selamat, bank itu perlu melihat beberapa bukti. Dalam praktiknya, itu mungkin bermakna anda perlu mengisytiharkan pendapatan itu, jadi ia menunjukkan pada pengembalian cukai anda - dan membayar cukai ke atasnya. Seperti yang anda sepatutnya lakukan sepanjang masa.

Nisbah hutang ke pendapatan yang dibenarkan dihadkan pada 43 peratus.

Iaitu, sebaik sahaja gadai janji dikeluarkan, kos perkhidmatan hutang tetap peminjam, termasuk gadai janji, kad kredit, pinjaman kereta, hutang pinjaman pelajar, dan hampir apa-apa lagi yang dicatatkan oleh biro kredit, tidak boleh melebihi 43 peratus daripada pra-cukai pendapatan. Ini bukan perubahan yang radikal - 43 peratus adalah dekat dengan apa VA (Pentadbiran Veteran), FHA (Pentadbiran Perumahan Persekutuan) dan Fannie dan Freddie sanggup membenarkan, dengan variasi kecil di antara mereka.

Untuk gadai janji boleh laras, nisbah hutang kepada pendapatan mesti dikira pada pembayaran tertinggi secara kontrak dalam tempoh lima tahun pertama gadai janji.

Sekiranya anda mempunyai bayaran gadai janji sebanyak $ 1,500 sebulan, tetapi jika kadar faedah meningkat, dan bank mempunyai hak untuk meningkatkan pembayaran anda kepada $ 1,900 sebulan akibatnya pada bila-bila masa dalam tempoh lima tahun pertama hayat pinjaman, nisbah DTI harus dikira berdasarkan pembayaran $ 1,900 per bulan, bukan pembayaran $ 1,500 per bulan. Ini mengehadkan penggunaan gadai janji kadar laras untuk membantu pemilik rumah marginal yang layak untuk gadai janji yang mereka tidak dapat menyentuh di bawah syarat kadar tetap.

Gadai janji Berkelayakan tidak boleh melebihi 30 tahun.

Menjelang akhir ledakan hartanah, semakin sukar bagi orang untuk melayakkan diri untuk gadai janji selama 30 tahun yang pemberi pinjaman telah membiayai pembiayaan lanjutan - termasuk hipotek 40 tahun. Ini masih sah, tetapi tidak layak di bawah peruntukan pelabuhan selamat. Peminjam tidak boleh menggunakan helah ini untuk mengelakkan peraturan DTI.

Pinjaman pelunasan faedah dan negatif tidak akan layak.

Menjelang 2005 - kemuncak kegilaan hartanah, hampir satu perempat daripada semua gadai janji yang dikeluarkan adalah pinjaman "hanya faedah". Iaitu, anda hanya membayar faedah itu, dan keseluruhan prinsipal datang dalam, katakan, lima tahun. Jumlah gadai janji hanya bunga yang dipegang oleh Freddie Mac meningkat lebih daripada 500 peratus, daripada $ 25 bilion pada tahun 2005 kepada $ 159 bilion pada tahun 2007. Seorang broker hipotek South-Florida memberitahu saya pada tahun 2006 bahawa lebih separuh daripada perniagaannya pada masa itu kini berminat - kertas sahaja (kami berdua bersetuju bahawa ini tidak akan berakhir dengan baik).

Anggapan itu, pada masa itu, mudah untuk membiayai semula ke dalam harta yang sangat dihargai dalam tempoh lima tahun, dan anda boleh membayar prinsipal pada masa lapang anda.

Bahagian 'sangat dihargai' persamaan itu, tentu saja, ternyata menjadi doozy.

Pinjaman hanya faedah tidak akan lagi gadai janji yang layak. Begitu juga dengan pinjaman 'negatif-pelunasan'. Iaitu, pinjaman di mana pembayaran anda sebenarnya kurang daripada faedah, supaya baki belum jelas anda meningkat sepanjang hayat pinjaman.

Saham-saham baru juga membatalkan pinjaman 'bayaran belon' - sebahagian dan sebagainya dari dunia pinjaman pelunasan kepentingan dan negatif - kecuali dalam kes-kes terhad di kawasan luar bandar di mana pinjaman tersebut sudah rutin.

Secara mengejutkan, para peniaga memberikan insentif kepada pengguna untuk mendapatkan pinjaman hanya bunga: Oleh kerana pinjaman ini tidak akan "gadai janji yang memenuhi syarat," hak peminjam untuk menuntut dikekalkan. Tetapi pemberi pinjaman mempunyai disinsentif yang sepadan untuk memberi mereka.Akibatnya, kos untuk jenis pinjaman ini, serta gadai janji selama 40 tahun, mungkin akan naik. Lagipun, pemberi pinjaman akan mengharapkan pampasan untuk peningkatan risiko gadai janji yang tidak berkelayakan.

Gadai janji yang berkelayakan boleh mempunyai mata dan yuran yang sama dengan tidak lebih daripada 3 peratus daripada pinjaman.

Ini tidak akan menjadi penukar permainan kerana kebanyakan pinjaman sudah mempunyai mata dan bayaran di bawah tahap ini. Kesannya akan banyak dirasakan di kalangan broker gadai janji dan di dunia subprima, di mana peminjam mempunyai pilihan yang lebih sedikit. Tiga peratus telah menjadi siling biasa buat sementara waktu sekarang juga.

Gadai janji yang layak boleh dibeli tidak lebih daripada 1.5 peratus lebih utama.

Ini boleh menjadi rumit, kerana ia merosakkan kawalan harga, dan kawalan harga hampir selalu gagal. Hampir takrif, peraturan ini akan memberi kesan kepada pasaran subprima, dan mempunyai kesan yang berbeza terhadap peminjam dengan skor kredit yang rendah.

Lebih-lebih lagi, topi harga mantap masalah jika keluk hasil curam. Sekiranya hasil peningkatan hutang bukan gadai janji yang setanding dan memberikan keuntungan yang lebih manis kepada peminjam daripada pasaran gadai janji, modal akan melepaskan subprima dan kolam gadai janji alt-A. Itu mungkin satu cara, tetapi undang-undang akibat yang tidak diingini adalah ancaman yang berterusan.

Walau bagaimanapun, apa yang ketara tentang peraturan itu adalah kekangannya. Pengawal selia cuba mencetuskan keseimbangan antara melindungi pengguna daripada pinjaman pemangsa kepada pengguna yang tidak berpendidikan, tidak canggih, dan menutup aliran kredit ke sektor perumahan.

Keupayaan untuk Membayar Peraturan tidak menetapkan sebarang bayaran pendahuluan minimum atau skor kredit minimum. Ia masih diserahkan kepada peminjam untuk menentukan bahawa untuk diri mereka sendiri.

Peraturan ini juga membuka tingkap bagi peminjam VA untuk meminjamkan gadai janji yang layak dan peminjam FHA untuk memberi pinjaman dengan hanya 3.5 peratus ke bawah tanpa berlanggar dengan peraturan gadai janji yang layak.

Pengawal selia juga mengecualikan peminjam VA dan Fannie dan Freddie dari peraturan sehingga tujuh tahun. Kerana ini adalah sebahagian besar daripada pasaran gadai janji, peraturan baru hanya akan bertahan secara beransur-ansur. Ini adalah dengan reka bentuk, kerana CFPB tidak mahu menyebabkan gangguan secara tiba-tiba dalam pasaran perumahan masih rapuh.