Program Penstabilan Aset Tercemar: Apakah maksudnya bagi pemilik rumah?

Apakah DASP?

Program Penstabilan Aset Terjejas (DASP) adalah percubaan terbaru kerajaan untuk membantu pemilik rumah yang bergelut yang menghadapi perampasan. Berita buruk: anda tidak boleh memohonnya. Berita baik: jika anda masuk, kemungkinan anda tinggal di rumah anda jauh lebih tinggi.

DASP sedang dilancarkan secara nasional, dan mempunyai kolam tambahan yang disasarkan secara geografi di empat pasaran A.S.-Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ, dan Tampa, FL.

Pasaran	Dijangka # Gadai Janji Untuk Menjual Suku Ini
Chicago	1,500
Newark	500
Phoenix	300
Tampa	1,200
Negara, tidak disasarkan	4,500-5,000
Keseluruhannya	8,000-9,000

Sumber: Pentadbiran Perumahan Persekutuan / U.S. Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar

Sebelum anda mengatakan bahawa terlalu banyak gadai janji bermakna saya mendapat pukulan, pertimbangkan ini: terdapat banyak program bantuan gadai janji yang terapung pada tahun-tahun kebelakangan ini oleh pengawal selia persekutuan-mungkin anda sudah cuba berenang melalui sup abjad HAMP, HARP dan HAFA. Semua mereka telah mengecewakan kadar kejayaan yang rendah dan jatuh sasaran yang dijangka. Pengawal selia dan ahli politik sama-sama bergelora untuk keajaiban perumahan, jadi walaupun anda tidak termasuk kali ini, DASP sudah dibongkarkan dengan cepat - Pentadbiran Perumahan Persekutuan pada mulanya hanya mengatakan 5,000 gadai janji akan dijual pada suku ini, dan mereka telah sudah meningkat sehingga 9,000. Giliran anda boleh datang lebih awal dari yang anda fikirkan.

Bagaimanakah kerja DASP?

DASP adalah perkongsian awam-swasta, yang bersedia untuk menyelaraskan insentif pelabur dengan pemilik rumah dan komuniti mereka.

DASP memberi akses kepada pelabur baru untuk membeli gadai janji yang ingkar yang mengawal FHA dan hampir pasti akan dirampas. Gadai janji akan dijual di lelongan dan kerana status berisiko mereka akan mendapat harga di bawah baki pokok yang belum dijelaskan (yang bermaksud jumlah anda sebagai pemilik rumah telah meninggalkan untuk membayar).

Apa maksudnya untuk saya?

Untuk dimasukkan ke dalam kolam DASP, anda mestilah sekurang-kurangnya enam bulan bermasalah atas hipotek anda, servicer anda telah habis semua langkah-langkah dalam prosedur pengurangan kerugian yang diluluskan oleh FHA, dan anda tidak boleh mengisytiharkan muflis.

Apabila nota janji hipotik anda dibeli melalui program ini, perampasan harus ditangguhkan sekurang-kurangnya enam bulan. Anda juga akan mendapat servicer baru untuk pergi bersama pemilik hutang baru itu. Seorang servicer merujuk kepada syarikat yang anda sebenarnya bayar hutang gadai janji anda. Mereka bukan pemilik pinjaman anda, walau bagaimanapun-mereka adalah orang tengah yang melaporkan kembali kepada pemiliknya. Ia boleh menjadi mengelirukan, kerana kadang-kadang servicer sebenarnya merupakan sebahagian daripada syarikat yang sama seperti pemberi pinjaman anda. Contohnya, jika anda mempunyai gadai janji Wells Fargo, servis anda mungkin Wells Fargo. Jika anda mempunyai gadai janji dari Citizens Bank, yang dimiliki oleh RBS, servicer anda mungkin akan menjadi syarikat lain yang dimiliki oleh RBS. Tetapi servicer adalah entiti berasingan syarikat, untuk tujuan undang-undang.

Jika anda bekerjasama dengan sebuah syarikat yang tidak berwajah tanpa matanya-mungkin salah satu yang terlibat dalam jenis kegiatan penandaan robo yang baru-baru ini dibawa ke cahaya-kemudian sebuah syarikat baru, yang mungkin lebih kecil, satu daerah, atau satu dengan rekod prestasi yang lebih baik untuk bekerja dengan peminjam, boleh menjadi bantuan besar dalam bekerja dengan anda untuk membayar balik hutang anda dan mengelakkan rampasan.

Pelabur tidak perlu mengurangkan jumlah yang anda terima, atau mengubah terma pembayaran balik anda, tetapi seperti yang akan dibincangkan di bawah, ini adalah kemungkinan pasti yang sesuai dengan strategi pelabur hipotek yang bermasalah.

Selain itu, pelabur belian (tidak seperti FHA) mungkin tidak mahu merampas terhadap anda, walaupun selepas penahanan DASP yang diamanahkan selama enam bulan berakhir. Terdapat beberapa sebab mengapa tidak:

• Pelabur mungkin membeli gadai janji anda untuk menerapkan strategi di mana mereka mengurangkan prinsipal, atau menurunkan jumlah yang anda berhutang, untuk membuat anda membayarnya kembali. Oleh itu, katakan anda masih berhutang $ 200,000 pada gadai janji anda, tetapi anda telah ingkar dan FHA meletakkan anda di kolam DASP. Seorang pelabur yang mengambil bahagian dalam DASP membeli nota gadai janji anda untuk $ 150,000. Pelabur kemudian mengubah pinjaman anda, memberitahu anda bahawa anda hanya berhutang $ 175,000, bersama-sama dengan menawarkan anda jadual pembayaran yang lebih ringan dan memberi anda servicer baru untuk bekerjasama. Anda akhirnya membayar balik dan tinggal di rumah anda, sementara pelabur membuat keuntungan. Itulah gambaran ringkas, tetapi pada dasarnya jenis pelaburan DASP ditubuhkan untuk menggalakkan.
• Jika anda tinggal di salah satu kolam yang disasarkan secara geografi (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), maka mereka hanya boleh merampas 50% daripada pinjaman yang mereka beli dari kolam itu, dengan margin kesalahan 10%. FHA telah menggariskan "Hasil Penstabilan Kejiranan" -lain termasuk membuat anda mula membayar balik gadai janji anda, membantu anda melakukan penjualan pendek, dan lain-lain-dan mereka tidak termasuk penangkapan. Pembeli perlu memenuhi kuota ~ 50% Hasil Penstabilan Kejiranan. Jika mereka tidak, mereka perlu membayar balik FHA. Oleh kerana kemungkinan rampasan anda pada dasarnya adalah 100% sebelum pinjaman anda dibeli, topi ~ 50% adalah langkah tambahan.
• Penyitaan adalah mahal. Kajian Federal Reserve Bank of Chicago menganggarkan bahawa foreclosures membebankan bank dengan rata-rata $ 50,000.Walaupun sudah tentu tidak ada jaminan, pelabur tidak mungkin membeli hartanah ini dengan tujuan untuk merampas sejumlah besar mereka.

Setakat ini, pelabur mengalu-alukan DASP-ini merupakan pengembangan program perintis FHA telah menemui tahap minat yang tinggi. JPMorgan Securitized Product Weekly minggu lalu, satu ulasan penyelidikan dan strategi yang ditujukan kepada para pelabur, mencatatkan pelukan pasaran DASP, menunjuk keputusan FHA untuk mensasarkan menjual 9,000 gadai janji suku ini, dari sasaran asal 5,000. Walaupun ia tidak boleh menarik perhatian anda, pasar perumahan A.S. yang mencurigakan tidak begitu baik untuk pelabur sama ada, dan banyak dana mencari strategi pelaburan gadai janji yang bermasalah, daripada melawan tren peminjam yang kurang mampu untuk membayar balik. Perintis bon gadai janji Lewis Ranieri, yang diterangkan dalam "Liars Poker" Michael Lewis sebagai seorang penggiat Wall Street yang kejam, kini menjalankan Dana Opportunity Mortgage Residential Selene, yang menggunakan strategi yang hangat dan hangat seperti menghantar kad hadiah percuma untuk pemilik rumah yang diambil alih untuk mendapatkan mereka untuk melaksanakan pelan pembayaran balik dengan servicer.

Tetapi mungkin pengubahsuaian, servicer baru dan penangguhan tetap tidak akan membawa anda ke tempat yang anda perlukan. Jika semuanya gagal, DASP menentukan bahawa pembeli harus cuba menggunakan jualan pendek, yang bermaksud menjual rumah kurang daripada jumlah yang kena dibayar pada gadai janji. Jualan pendek sering merupakan hasil yang lebih baik untuk peminjam daripada perampasan-mereka tidak selalu memusnahkan skor kredit anda, untuk satu.

Walaupun hanya 9,000 pemilik rumah mendapat manfaat dari DASP sekarang, sering kali dicatat bahawa Presiden Obama berada di bawah tekanan untuk memperbaiki pasaran perumahan A.S. untuk meningkatkan kedudukannya pada pilihan raya 2012. Mungkin DASP bersaiz besar adalah penyelesaian yang dia cari.

Imej pemilik rumah melalui Shutterstock