Kajian semula dana 2018

Fundrise adalah syarikat hartanah dalam talian yang membolehkan purata - baca: tidak kaya - pelabur membeli harta komersil dan perumahan swasta dengan menyatukan aset mereka melalui platform pelaburan.

Walaupun beberapa platform hartanah dalam talian hanya tersedia untuk pelabur yang bertauliah - ditakrifkan dalam undang-undang sekuriti AS dengan mempunyai nilai bersih lebih daripada $ 1 juta, tidak termasuk nilai rumah mereka, atau pendapatan tahunan sekurang-kurangnya $ 200,000 untuk individu atau $ 300,000 untuk pasangan - semua produk semasa Fundrise tersedia untuk pelabur yang tidak diiktiraf.

Produk utama syarikat adalah amanah pelaburan hartanah, atau REIT, yang secara amnya melabur dalam penghasilan hartanah, sama ada melalui pembelian dan pengurusan bangunan atau dengan memegang gadai janji. Ini adalah REIT yang tidak berdagang di bursa awam - mereka sangat cair. Ini bermakna tidak ada jaminan akan ada pembeli untuk pelabur yang ingin menjual saham. (Fundrise menawarkan program penebusan, tetapi ia datang dengan kaveat, lebih banyak di bawah). Fundrise menyoroti sifat dalam talian prosesnya dengan memanggil "eREITs" produknya. Fundrise juga menawarkan eFunds, di mana wang yang dikumpul oleh pelabur digunakan untuk membeli tanah, membangunkan perumahan dan kemudian menjualnya kepada pembeli rumah.

Pelabur membeli produk ini melalui satu daripada empat portfolio: Starter, Pendapatan Tambahan, Pelaburan Seimbang atau Pertumbuhan Jangka Panjang. Fundrise menentukan campuran eREITs dan eFunds dalam setiap pelan, serta sifat asas.

Terdapat risiko penting untuk melabur dalam REIT yang tidak didagangkan - risiko yang kita gariskan di bawah - tetapi boleh jadi ganjaran juga. Purata pulangan tahunan untuk semua pelaburan Dana dalam tahun 2017 ialah 11.44%, selepas ditolak yuran, dengan mengambil pelaburan semula dividen, menurut Fundrise. (Pulangan sejarah mencerminkan prestasi pelaburan seperti yang dikira oleh Fundrise, tidak semestinya apa yang dibayar kepada pelabur.) Dana mengandaikan jumlah purata tertimbang yang dilaburkan dalam setiap produk; iaitu, sesetengah produk diberi lebih berat berbanding yang lain apabila purata dikira.

Investmentmatome adalah alat percuma untuk mencari kad kredit terbaik, kadar cd, simpanan, akaun cek, biasiswa, penjagaan kesihatan dan syarikat penerbangan. Mulai di sini untuk memaksimumkan ganjaran anda atau meminimumkan kadar faedah anda. Andrea Coombes

Fakta yang cepat

• Pelbagai portfolio tawaran hartanah swasta
• Pelaburan minimum $ 500 hingga $ 1,000
• Yuran pengurusan dan penasihat menambah sehingga kira-kira 1%, tetapi menyedari yuran lain

Ketahui lebih lanjut

Fundrise adalah yang terbaik untuk

• Pelabur dengan pandangan jangka panjang. Pelaburan ini tidak didagangkan di bursa awam - ini bermakna mereka tidak cair. Idea ini adalah untuk memegang mereka sekurang-kurangnya lima tahun. Ada bayaran untuk keluar awal dalam beberapa kes. (Sekiranya anda suka melabur dengan pelaburan cecair, pertimbangkan untuk melabur melalui broker dalam talian. Kami melengkapkan broker terbaik untuk perdagangan saham di sini.)
• Pelabur mencari kepelbagaian dari pasaran stok dan bon. Tidak seperti REITs yang didagangkan secara awam, yang cenderung berkait rapat dengan pasaran saham, prestasi harta individu dalam portfolio Fundrise umumnya diputuskan dari prestasi pasaran saham.
• Pelabur bersedia untuk mengambil risiko melabur melalui model yang belum diuji oleh kemelesetan hartanah yang ketara. (Untuk membantu membina portfolio pelaburan yang lebih tradisional, kos rendah, lihat pilihan utama kami untuk penasihat robo terbaik.)
• Pelabur mampu dan sanggup melakukan penyelidikan yang rajin. Setiap produk Fundrise mempunyai 200 + halaman tawaran sendiri yang difailkan dengan Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa, menerangkan yuran dan butiran lain. Ia perlu pelabur berjalan dengan mata mereka terbuka.
• Pelabur yang tidak mahu memilih atau menguruskan hartanah sendiri. Pembiayaan dana menemui hartanah, menjalankan pengunderaitan dan menentukan hartanah yang masuk ke dalam setiap kenderaan pelaburannya.

Dana sememangnya pantas

Tawaran	Butiran
eREIT dan eFunds	Pelabur memilih antara empat portfolio pelaburan, yang memegang pelbagai jenis lima eREIT dan dua eFunds.
Pulangan berpotensi	Purata pulangan untuk semua Pelaburan pelaburan pada tahun 2017 adalah 11.44%, selepas fi, dengan pelaburan semula dividen, menurut Fundrise (pulangan mencerminkan prestasi pelaburan seperti yang dikira oleh Fundrise, tidak semestinya apa yang dibayar kepada pelabur).
Minimum pelaburan	Minimum $ 500 untuk Portfolio Starter Minimum $ 1,000 untuk pelan Pendapatan Tambahan, Pelaburan Seimbang dan Pelan Pertumbuhan Jangka Panjang.
Bayaran	Yuran pengurusan aset sebanyak 0.85% dan yuran nasihat sebanyak 0.15%, tetapi yuran lain mungkin dikenakan.
Janji wang kembali 90 hari	Menurut laman webnya, Fundrise akan "membeli balik pelaburan anda pada jumlah asal" jika anda meminta penebusan dalam tempoh 90 hari pertama (sekatan mungkin dikenakan).

Produk

Anda boleh memilih untuk melabur di salah satu daripada empat portfolio Fundrise, berdasarkan matlamat pelaburan anda: Portfolio Pemula, Pelan Pendapatan Tambahan, Pelan Pelaburan Seimbang atau pelan Pertumbuhan Jangka Panjang. Sebaliknya, setiap akaun ini melabur dalam gabungan yang berbeza dari EREIT dan eFund Fundrise yang diterangkan di bawah.

Lima eREITs

• Pendapatan eREIT: Memberi tumpuan kepada pelaburan hutang dalam hartanah komersil
• Pertumbuhan eREIT: Memfokuskan pada sifat-sifat komersil, terutamanya bangunan multifamily, yang akan menghargai dari masa ke masa
• EREIT Pantai Timur: Memberi tumpuan kepada pelaburan hutang dan ekuiti di Pantai Timur
• Heartland eREIT: Memberi tumpuan kepada pelaburan hutang dan ekuiti di Midwest
• EREIT Pantai Barat: Memfokuskan kepada pelaburan hutang dan ekuiti di Pantai Barat

Dua eFunds

EFunds Fundrise melabur dalam pembangunan dan penjualan hartanah kediaman di bandar-bandar utama A.S., yang bertujuan untuk mendapatkan keuntungan pada permintaan ribuan tahun untuk perumahan bandar dan kekurangan perumahan tersebut. Syarikat itu merancang untuk memasuki rangkaian pelabur sedia ada untuk mencari pembeli rumah yang berpotensi. Fundrise saat ini memfokuskan dua eFunds ke Washington, D.C., dan Los Angeles. Dengan setiap eFunds dan eREITs, anda melabur dalam perbadanan liabiliti terhad yang menjalankan transaksi.

Butiran portfolio

Portfolio Permulaan

• Pelaburan minimum: $ 500
• Yuran penasihat: 0.15%
• Yuran pengurusan: 0.85%
• Melaburkan separuh daripada wang anda dalam EREIT Pendapatan dan separuh dalam EREIT Pertumbuhan

Pelan Pendapatan Tambahan

• Pelaburan minimum: $ 1,000
• Yuran penasihat: 0.15%
• Yuran pengurusan: 0.85%
• Melabur 25% wang anda di setiap empat eREITs - East Coast, Heartland, Pantai Barat dan Pendapatan

Pelan Pelaburan Seimbang

• Pelaburan minimum: $ 1,000
• Yuran penasihat: 0.15%
• Yuran pengurusan: 0.85%
• Melabur 20% daripada wang anda dalam EREIT Pendapatan, 18.33% daripada wang anda dalam setiap tiga eREITs (Pantai Timur, Heartland, Pantai Barat), 15% di Los Angeles eFund, dan 10% dalam Pertumbuhan eREIT

Pelan Pertumbuhan Jangka Panjang

• Pelaburan minimum: $ 1,000
• Yuran penasihat: 0.15%
• Yuran pengurusan: 0.85%
• Melabur 20% daripada wang anda dalam eREIT Pertumbuhan, 20% di Los Angeles eFund, 16.67% dalam setiap tiga eREITs (Pantai Timur, Heartland, Pantai Barat), dan 10% di Washington DC eFund

Akaun persaraan

• Pelaburan minimum: $ 1,000
• Pelabur yang mempunyai IRA dengan Syarikat Amanah Millennium (syarikat luar yang mengekalkan IRA yang diarahkan sendiri untuk orang yang ingin melabur dalam aset alternatif) boleh melabur di mana-mana eREITs, untuk yuran tahunan $ 75 setiap eREIT, dibayar kepada Millennium Trust (yuran dihadkan pada $ 200 setiap tahun).

Di mana Fundrise bersinar

Minimum pelaburan minimum: Jika anda suka idea untuk mendapatkan tawaran hartanah swasta tetapi tidak mempunyai wang yang besar untuk bermain, Fundrise mungkin sesuai dengan anda.

Janji wang balik 90 hari: Menurut laman webnya, Fundrise akan "membeli semula pelaburan anda pada jumlah asal" jika anda tidak berpuas hati dengan perkhidmatan itu dan meminta penebusan dalam tempoh 90 hari pertama. Ini membolehkan anda mencelup jari anda di dalam air. Sekatan mungkin dikenakan, termasuk tempoh menunggu selama 60 hari selepas mengemukakan permintaan anda, menurut pekeliling menawarkan Fundrise.

Platform yang mudah digunakan: Mendaftar mengambil masa kira-kira 10 minit, jika itu - dengan andaian anda telah membaca pendedahan pelabur yang panjang (dan anda harus membaca orang yang pertama). Anda memberikan alamat, nombor telefon dan nombor Keselamatan Sosial, dan kemudian memilih sama ada untuk membiayai akaun anda melalui pemindahan ACH (iaitu, menghubungkan akaun bank anda), dengan memasukkan maklumat bank anda sendiri atau dengan menggunakan pemindahan kawat.

Untuk melihat bagaimana platform berfungsi, saya membuka Portfolio Starter dengan $ 500. Ia mengambil masa beberapa hari untuk pelaburan saya untuk membiayai. Laman web ini mudah digunakan, tetapi juga agak mudah. Anda tidak akan menemui alat atau kalkulator, tetapi anda boleh menyemak maklumat mengenai setiap harta dalam portfolio anda.

Di mana Fundrise jatuh pendek

Ketelusan bayaran: Fundrise berkata ia menjimatkan wang pelabur dengan mewujudkan hubungan yang agak langsung antara pelabur dan hartanah. Sebagai contoh, tidak seperti beberapa laman web crowdfunding, tidak ada peniaga broker yang bertindak sebagai orang tengah di Fundrise, dan menjimatkan kos.

Walau bagaimanapun, terdapat kos pendahuluan yang sukar untuk dilihat oleh para pelabur. Walaupun Fundrise jelas mencatatkan pengurusan aset dan yuran penasihatnya, anda perlu melakukan beberapa burger ke dalam pekeliling menawarkan panjang untuk mengetahui kos lain.

Fundrise tidak bersendirian dalam hal ini. Dalam dunia baru yang berani melabur hartanah dalam talian, syarikat menghantar pautan untuk menawarkan pekeliling dan dokumen lain yang beratus-ratus halaman yang panjang, dikebumikan di mana terdapat butiran yuran yang harus diketahui oleh para pelabur. (Lihat amaran ini dari Pihak Berkuasa Pengawalseliaan Industri Kewangan atau FINRA, untuk lebih banyak risiko untuk ditonton dengan REIT yang tidak didagangkan.) Sementara itu, laman web syarikat dimuatkan dengan gambar-gambar hartanah dan carta pulangan yang diunjurkan yang tidak dapat dielakkan naik dan ke kanan.

Sebagai contoh, saya melabur $ 500 pada bulan Ogos 2017. Apabila saya log masuk ke akaun saya, saya melihat carta yang menunjukkan "pulangan unjuran hipotetikal saya" dari 2019 hingga 2034:

Tangkapan akaun pendanaan dana, 5 April, 2018.

Sementara itu, halaman ini menunjukkan status portfolio saya:

Tangkapan akaun pendanaan dana, 5 April, 2018

Carta ini cantik, tetapi perincian yuran dan kos pendahuluan yang jelas akan memudahkan pelabur membuat pilihan pintar. Sehingga itu, ada beberapa yuran untuk dipertimbangkan:

• Saham dalam produk Fundrise boleh dijual pada premium kepada nilai mereka, yang bermaksud anda boleh membayar, katakan, $ 10 satu saham untuk eREIT yang mempunyai nilai aset bersih $ 9.50. Pembezaan itu bertindak sebagai jenis beban jualan.
• Seperti mana-mana perjanjian hartanah, terdapat kos organisasi dan penawaran untuk membawa eREIT dan eFunds menjadi kewujudan. Fundrise mengatakan ini berjalan 0% hingga 2% dari wang yang dibangkitkan daripada pelabur. Pengurus dibayar balik untuk menawarkan kos ini daripada eREIT atau eFund dalam ansuran bulanan yang tidak melebihi 0.5% daripada jumlah hasil dana.
• Dengan eFunds, terdapat potensi biaya pengembangan sehingga 5% daripada jumlah kos pembangunan, tidak termasuk tanah, kata Kendall Davis, naib presiden pelaburan di Fundrise. Yuran ini akan dikenakan jika Fundrise adalah untuk membangunkan projek itu sendiri, dan bukannya menggunakan pemaju luar, katanya.
• Di masa depan, apabila salah satu daripada eFunds menjual harta, mungkin ada potensi pelupusan sebanyak 1.5% daripada hasil kasar, selepas pembayaran hutang peringkat harta, kata Davis, dengan menyatakan bahawa Fundrise akan bertujuan untuk mengurangkan kos dengan bertindak sebagai ejen penyenaraian sendiri, tanpa melalui broker hartanah tradisional. (Jika Fundrise tidak melalui broker, yuran broker akan keluar dari hasil kasar.)

Sebelum menyelam, pertimbangkan:

• Pelaburan hartanah Crowdfunded masih belum diuji semasa kemelesetan. Sekiranya berlaku kemalangan perumahan lain seperti yang dimulakan pada tahun 2006, kemungkinan pelabur dalam produk Fundrise pada hakikatnya akan berjalan di bank - semua yang ingin menebus saham mereka sekaligus. Dalam keadaan itu, Fundrise boleh dipaksa menangguhkan penebusan bagi sesetengah pelabur. Tidak diketahui di sini, jadi jika anda berisiko, tinggalkan diri. (Terdapat lebih daripada satu cara untuk melabur dalam hartanah - cari jenis yang sesuai untuk anda: 5 cara untuk melabur dalam hartanah.)
• Bagaimana kepelbagaian anda? Pertimbangkan semua pegangan harta tanah anda, termasuk rumah anda dan REIT yang didagangkan secara awam dalam portfolio pelaburan anda, apabila menilai sejauh mana kepelbagaian portfolio anda. Baca cerita tentang bagaimana kepelbagaian boleh mengurangkan risiko pelaburan.
• Syarikat induk Fundrise masih belum menghasilkan sebarang keuntungan dan menanggung kerugian bersih, setiap syarikat yang menawarkan pekeliling pada Julai 2017. Namun, setiap perjanjian hartanah adalah entiti sendiri, terpisah dari syarikat induk. "Para pelabur akan kehilangan wang jika tawaran hartanah sebenar menjadi bankrap," kata Mark S. Roderick, seorang pengacara di Flaster Greenberg, yang mengkhusus dalam hartanah dalam talian dan syarikat crowdfund.
• Melabur dengan Fundrise bermakna mengikat wang anda untuk seketika. Anda boleh meminta untuk menebus saham anda setiap suku tahun, tetapi anda mungkin berhutang, bergantung pada berapa lama anda telah memegang pelaburan tersebut. Yuran yang dibayar ke eREIT atau eFund, dikira sebagai diskaun kepada nilai harga saham: 0% jika dalam 90 hari pertama; Diskaun 3% sekiranya saham tersebut diadakan sekurang-kurangnya 90 hari tetapi kurang daripada tiga tahun; 2% sekiranya saham dipegang sekurang-kurangnya tiga tahun tetapi kurang daripada empat tahun; 1% jika saham dipegang sekurang-kurangnya empat tahun tetapi kurang daripada lima tahun. Tiada diskaun untuk menebus saham yang dipegang lima tahun atau lebih. Mungkin ada bayaran lain yang berkaitan dengan penebusan, dan pelan penebusan mungkin digantung tanpa notis. Jika terlalu banyak pelabur meminta penebusan pada satu-satu masa, pembayaran mungkin ditangguhkan. Pelabur yang mengambil berat tentang perkara ini mungkin lebih suka melabur melalui akaun pembrokeran standard, yang memberikan anda akses kepada pelbagai pelaburan. (Inilah caranya membuka akaun pembrokeran, dan apa yang harus dipertimbangkan sebelum anda lakukan.)
• Apabila saya memutuskan untuk menebus saham saya, saya tidak dapat mencari arahan di laman web, jadi saya menghantar e-mel kepada Fundrise di alamat e-mel umum mereka. Selepas beberapa hari, saya menerima e-mel dengan pautan ke halaman Dana untuk menebus saham saya dan carta yang memperincikan bagaimana saham saya akan dijual pada harga diskaun (saya memegangnya lebih lama daripada tempoh 90 hari pengenalan). Pada ketika itu, proses untuk memulakan penebusan itu mudah dan hanya mengambil beberapa minit. Saya perlu menunggu sehingga akhir suku untuk permintaan saya diproses. Tetapi sebagai pekeliling tawaran ambil perhatian, Fundrise "tidak dapat menjamin bahawa dana yang diketepikan untuk pelan penebusan itu akan mencukupi untuk menampung semua permintaan yang dibuat dalam mana-mana suku kalendar."

Untuk maklumat lanjut, lihat laman web Fundrise.