Homeownership Slumps, Kekal Elusive for Many, Finds Study

Membeli rumah yang menjadi ciri utama pencapaian dan kestabilan Amerika, matlamat banyak keluarga yang ingin dan, untuk sebahagian besar, dapat mencapai.

Kadar homeownership bagaimanapun telah mengalami penurunan sejak dekad 2004, apabila mereka mencapai puncak 69% daripada keseluruhan isi rumah AS, kepada 63.7% menjelang akhir tahun 2015, menurut Perumahan Negara Laporan 2016 yang dikeluarkan Jun 22 oleh Pusat Bersama untuk Kajian Perumahan Universiti Harvard.

Pemilik rumah yang kehilangan rumah mereka untuk perampasan masih berjuang untuk membersihkan rekod kredit mereka supaya mereka boleh membeli rumah lain. Sementara itu, beberapa bank besar telah berpindah dari menawarkan pinjaman subprima dan pinjaman kerajaan dan mempunyai keperluan kredit yang ketat walaupun kadar gadai janji yang rendah, menjadikannya lebih sukar bagi beberapa pembeli rumah yang berpotensi untuk mendapatkan kaki mereka di pintu. "Berapa banyak rumah yang saya boleh bayar?" Tidak lagi menjadi persoalan utama pembeli rumah yang perlu dipertimbangkan; ia " Bagaimana saya akan membelinya?"

Bandingkan Kadar Gadai Janji

Antara tren yang memacu kadar homeownership turun adalah kenaikan harga rumah, kekurangan rumah di pasaran dan peningkatan permintaan sewa. Pendapatan stagnan dan ketidaksamaan gaji, seiring dengan peningkatan bilangan isi rumah berpendapatan rendah, turut menyumbang.

Chris Herbert, pengarah urusan Pusat Bersama untuk Kajian Perumahan Harvard, berkata isi rumah berpendapatan kurang daripada $ 25,000 setahun menyumbang hampir 45% daripada pertumbuhan bersih isi rumah A.S. dari tahun 2005 hingga 2015 - rumah tangga yang menghadapi halangan terbesar untuk membeli rumah.

"Persoalannya tidak sama ada keluarga akan mahu membeli rumah di masa depan, tetapi sama ada mereka akan dapat melakukannya," kata Herbert.

Homeownership tergolong paling banyak untuk Gen Xers, Afrika-Amerika

Melihat dengan lebih dekat angka-angka tersebut mendedahkan kemerosotan dalam kadar homeownership di antara dua kumpulan utama: Afrika-Amerika dan Gen Xers. Kajian Pusat Bersama mendapati bahawa kejatuhan terbesar adalah antara 35 hingga 44 tahun, yang memasuki tahun-tahun homebuy utama mereka sebelum dan semasa kemerosotan perumahan. Kadar mereka merosot hampir 11 mata peratusan, daripada 69.2% pada tahun 2004 kepada 58.5% pada tahun 2015.

Pemilik rumah dalam kumpulan umur itu terkena dengan sukar kerana mereka baru sahaja memasuki tahun-tahun utama di rumah mereka sebelum kemelesetan dan dibeli pada ketinggian pasaran, kata Danielle Hale, pengurus penyelidikan perumahan di Persatuan Realtors Kebangsaan.

Di samping itu, jurang antara harga rumah dan kepunyaan hitam semakin melebar, walaupun kedua-dua kumpulan menyaksikan penurunan keseluruhan. Rumahtangga putih, 71.9% memiliki rumah, berbanding dengan 43% isi rumah hitam pada tahun 2015. Penurunan isi rumah hitam adalah 6.7 mata peratusan dari puncak pada tahun 2004, dan bagi isi rumah putih, 4 mata peratusan, kajian Harvard didapati. Isi rumah Hispanik yang memiliki rumah menurun sebanyak 2.5 mata peratusan kepada 45.6% dalam tempoh masa yang sama.

Satu sebab utama mengapa minoriti menyaksikan penyitaan: Mereka ditargetkan dengan lebih berkesan oleh peminjam subprima, kata Barry Zigas, pengarah dasar perumahan untuk Persekutuan Pengguna Amerika, sebuah kumpulan advokasi bukan keuntungan pengguna yang berpangkalan di Washington, DC Homeownership rates di kalangan Afrika- Amerika dan Hispanik meningkat dalam tempoh yang membawa kepada kemuncak perumahan pada tahun 2004, kemudian jatuh apabila kemerosotan yang melanda gadai janji subprima yang paling sukar.

Ketidaksamaan pendapatan dan keperluan kredit yang lebih ketat menjadikannya lebih keras bagi orang Afrika-Amerika, yang tidak pernah melihat kadar homeownershipnya 50%, untuk memasuki semula pasaran sebagai pembeli rumah. Sementara itu, Hispanik perlahan-lahan menutup jurang dengan isi rumah putih apabila penduduknya tumbuh, kata Zigas.

Kadar gadai janji yang rendah tidak menarik banyak orang seperti yang diharapkan

Walaupun kadar gadai janji kekal rendah di bawah 4% tahun ini, ia tidak mencukupi untuk memacu homebuying ke tahap yang telah diramalkan penganalisis industri. Kekurangan inventori, keperluan pinjaman yang semakin ketat dan pertumbuhan pendapatan yang perlahan memelihara banyak pembeli rumah yang berpotensi di luar, kata Zigas sambil menambah bahawa hutang pelajar yang tinggi dan pasaran kerja yang mencabar untuk golongan muda menyeret permintaan untuk rumah.

Di beberapa pasar panas seperti Denver, perumahan peringkat kemasukan, seperti kondominium, adalah permintaan tinggi tetapi bekalan pendek, kata Sarah Riopelle, jurubicara Perumahan Colorado, persatuan keahlian untuk profesional perumahan yang berpatutan di negeri ini. Dari Julai 2014 hingga Julai 2015, lebih daripada 100,000 orang berpindah ke negeri itu, menurut Biro Banci A.S..

Pembinaan kondominium dan rumah pelbagai keluarga tidak seiring dengan kemasukan penduduk baru, kata Riopelle. Menggabungkan masalah itu, 70% pekerjaan yang dibuat di Colorado dalam tempoh 10 tahun akan datang mungkin kedudukan jawatan dengan gaji tahunan $ 36,000 atau kurang, tidak cukup untuk membolehkan keluarga untuk menyelamatkan dan membeli rumah walaupun kadar gadai janji untuk kekal rendah, dia nota.

"Kebanyakan pembeli rumah pertama kali melihat kondominium atau rumah bandar sebagai batu loncatan, tetapi pasaran kita tidak mempunyai inventori dan ia mendorong lebih banyak orang ke pasaran sewa," kata Riopelle.

Optimis berhati-hati untuk masa depan perumahan

Hari ini, benar-benar tidak masuk akal mengenai pasaran perumahan yang "biasa", dan bagi mereka yang paling terkena krisis kewangan - keluarga berpendapatan rendah dan sederhana - kestabilan masih berleluasa, kata Zigas.

"Orang yang berpendapatan rendah dan berpendapatan sederhana telah menahan penghematan, dan beban sewa tinggi, belum lagi hakikat bahawa waktu mereka telah dipotong dan gaji tidak meningkat, jadi mereka mempunyai kekurangan tenaga kerja sekarang," kata Zigas.

Lebih daripada 12% pemilik rumah secara nasional masih di bawah air pada gadai janji mereka, menurut laporan Ekuiti Ekuiti Negatif Zillow 2016. Laporan Zillow mendapati bahawa pasaran utama dengan ekuiti negatif adalah Chicago (20.3%), Las Vegas (20.2%) dan Baltimore (17.2%), membaurkan pemulihan ekonomi yang sudah lemah kerana sesetengah keluarga terus berjuang dalam keadaan selepas kemelesetan.

Lagi dari Investmentmatome: Berapa banyak rumah yang saya boleh bayar? 5 petua untuk mencari pemberi pinjaman gadai janji yang terbaik 6 soalan untuk meminta kadar gadai janji yang lebih rendah

Deborah Kearns adalah seorang penulis di Investmentmatome, sebuah laman web kewangan peribadi. E-mel: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.