Menjual Harta Tanah Anda dengan Mengikat Cukai Lien Persekutuan

Oleh Michael Rude

Ketahui lebih lanjut mengenai Mike pada Tanya Penasihat Investmentmatome

Ramai orang, termasuk agen hartanah yang berpengalaman, pegawai escrow dan profesional cukai lain, tidak faham bahawa harta benda sebenar dengan baki lien cukai persekutuan yang melebihi ekuiti dalam harta benda boleh dijual tanpa membayar lien cukai persekutuan sepenuhnya. Proses ini melibatkan mendapatkan sijil pelepasan dari lien cukai persekutuan.

Asas untuk Pelepasan

Pelepasan harta tanah dari lien cukai persekutuan boleh diberikan di bawah peruntukan beberapa Kod Hasil Dalam Negeri (IRC). Walaupun terdapat lima bahagian Kod Hasil Dalam Negeri yang mungkin terpakai kepada pelbagai situasi di mana lien cukai persekutuan melampirkan harta tanah, hampir semua permohonan pelepasan dikemukakan di bawah dua bahagian kod berikut.

IRC § 6325 (b) (2) (A). Pelepasan boleh dikeluarkan di bawah peruntukan ini apabila liabiliti cukai sebahagiannya berpuas hati dengan amaun yang dibayar yang tidak kurang daripada nilai kepentingan kerajaan A.S. dalam harta itu dilepaskan.

Contohnya, IRS mempunyai lien berjumlah $ 210,000 dengan keadaan berikut:

• Jualan hartanah untuk: $ 215,000
• Gaji hipotek pertama minus (kanan kepada IRS lien): $ 135,000
• Kos penyelesaian minus yang boleh diterima: $ 15,000
• Faedah lien IRS sama dengan: $ 65,000
• Selepas IRS menerima dan menggunakan $ 65,000 sebagai kepuasan sebahagian daripada liabiliti cukai, masih terdapat hutang cukai tertunggak sebanyak $ 145,000.

Tuntutan cukai persekutuan masih wujud dalam jumlah $ 145,000 terhadap mana-mana lain aset yang tinggal baki pembayar cukai tetapi harta tersebut dijual bebas dari lien cukai persekutuan berdasarkan kerajaan A.S. yang menerima faedah saksama $ 65,000.

Catatan: Dalam kes Tenancy by Entireties property, A.S. pada umumnya dibayar separuh daripada hasil sebagai sebahagian daripada kepuasan liabiliti yang dijamin oleh lien cukai.

IRC § 6325 (b) (2) (B). Pelepasan boleh dikeluarkan di bawah peruntukan ini apabila ditentukan bahawa kepentingan kerajaan dalam harta itu tidak mempunyai nilai. Hutang yang lebih tinggi kepada lien cukai persekutuan adalah lebih besar daripada nilai pasaran adil harta atau lebih besar daripada nilai jualan harta tersebut.

Contohnya, IRS mempunyai lien berjumlah $ 100,000 dengan keadaan berikut:

• Jualan hartanah untuk: $ 190,000
• Ganti hipotek pertama minus (kanan ke lien IRS): $ 175,000
• Kos penyelesaian minus yang boleh diterima: $ 15,000
• Faedah lien IR sama dengan: $ 0

Dalam senario ini, apabila mengemukakan permohonan yang telah disediakan untuk pelepasan dan kelulusan, IRS akan melepaskan hak cukai persekutuan untuk $ 0 kerana tidak ada kepentingan yang saksama. Tanggungan tetap berlaku terhadap aset lain pembayar cukai.

Saya sangat mengesyorkan untuk mendaftar perkhidmatan profesional cukai apabila cuba menjual harta anda dengan melampirkan lien cukai persekutuan kecuali terdapat ekuiti yang mencukupi untuk membayar lien sepenuhnya. Kedua-dua senario yang dinyatakan di atas telah dipermudahkan untuk tujuan ilustrasi. Pakar cukai yang berpengalaman dalam bidang aplikasi "pelepasan" dan "subordinasi" dapat menavigasi kerumitan setiap situasi individu.

Di samping itu, terdapat situasi apabila lien cukai persekutuan melekatkan harta pihak ketiga. Permohonan untuk pelepasan mungkin dikenakan dalam situasi ini. Kewajipan cukai harta tanah juga boleh dilepaskan dalam keadaan tertentu. Kedua-dua situasi ini memerlukan bantuan profesional cukai yang berpengalaman.

Nota: Terdapat keadaan di mana permohonan untuk perakuan pelepasan lien cukai persekutuan mungkin diperlukan apabila menjual harta peribadi tetapi artikel ini khusus kepada harta tanah. Rujuk profesional cukai jika anda mempunyai soalan mengenai permohonan untuk menunaikan atau subordinasi.