Bagaimana Menghindari Terjejas Dengan Dud Sewa-Hartanah

Oleh Jim Ludwick, CFP

Ketahui lebih lanjut mengenai Jim di Investmentmatome's Ask a Advisor

Sekiranya anda berfikir untuk membeli harta kediaman atau mengubah kediaman anda sekarang menjadi sewa, anda mungkin mahu berfikir lagi. Kesepakatan yang kelihatan baik di permukaan mungkin berakhir dengan kos anda.

Memiliki harta pendapatan perumahan mempunyai banyak kelebihan. Pembayaran sewa dari penyewa anda boleh membiayai atau menampung pembayaran hipotek anda, dan anda boleh membina ekuiti melalui penghargaan rumah semasa mendapatkan potongan cukai atas faedah gadai janji dan susut nilai.

Tetapi ada kelemahan juga. Anda perlu mengumpul sewa dan mengambil panggilan kecemasan sendiri, atau membayar pengurus hartanah untuk berbuat demikian. Anda perlu menyelaras dengan penyewa dan pekerja untuk membuat pembaikan, kadang-kadang dari jarak jauh. Kekosongan dan masalah bukan pembayaran lain juga mungkin timbul.

Kelemahan ini tidak penting. Itulah sebabnya penting untuk meluangkan masa untuk menilai potensi hartanah. Sebagai bekas broker hartanah komersil dan pemilik harta sewa, saya tahu banyak hartanah sewa memang merupakan pelaburan yang baik. Tetapi untuk mencari orang-orang, penting untuk menyingkirkan sifat yang tidak mungkin secepat mungkin.

Satu cara untuk melakukan ini adalah dengan apa yang saya panggil strategi "10/1/1". Sekiranya hartanah tidak mengukur sehingga metrik ini, peraturan itu akan memihak kepada yang berbuat demikian.

Memohon ujian 10/1/1

Tiga nombor merujuk kepada bilangan bulan bayaran sewa dalam setahun yang diperlukan untuk memenuhi tiga keperluan yang berbeza: dana perbelanjaan, dana kekosongan dan dana penyelenggaraan.

10: Nombor pertama mewakili bilangan bayaran sewa bulanan yang sepatutnya anda dapat kumpulkan dalam setahun untuk membayar perbelanjaan setahun. Perbelanjaan ini termasuk bayaran gadai janji, cukai hartanah, insurans harta tanah dan kos pengurusan, termasuk membayar pengurus hartanah untuk mengendalikan tugas tuan tanah, jika anda ingin berbuat demikian. Sekiranya anda tidak dapat menampung perbelanjaan bernilai setahun dengan sewa sewa selama 10 bulan, itulah tanda yang baik yang anda harus berpaling daripada perjanjian itu.

1: Yang pertama 1 ialah bayaran sewa yang ditumpukan kepada dana kekosongan, untuk meliputi perbelanjaan apabila cek sewa berhenti dan satu lagi tidak bermula dengan segera. Selepas tiga bulan sewa adalah dalam dana anda, anda boleh mula menjana pembayaran sewa ini sebagai keuntungan, dengan syarat anda telah menjaga kedua 1.

1: Yang kedua ialah bayaran sewa yang masuk ke dana berasingan untuk membayar kos penyelenggaraan. Mempunyai sewa tiga bulan di bank untuk tujuan ini biasanya mencukupi.

Dalam praktiknya, ini bermakna selepas tiga tahun meliputi semua perbelanjaan anda dan secara beransur-ansur membina dana yang mencukupi untuk potensi kekosongan dan kos penyelenggaraan, anda boleh mula mengasingkan beberapa aliran tunai sewa sebagai keuntungan. Dengan cara ini, anda akan dilindungi daripada perbelanjaan yang tidak dijangka.

Jika harta tidak dapat memenuhi kriteria ini, atau anda tidak selesa menunggu tiga tahun untuk membina kusyen yang sepatutnya, lebih baik untuk menyampaikannya sekarang dan bukannya menjumpai kemudian bahawa perjanjian itu tidak begitu menjanjikan.

Imej melalui iStock.