3 Pertimbangan Cukai Ketika Menjual Rumah Anda

Oleh Forrest Baumhover

Ketahui lebih lanjut mengenai Forrest pada Investmentmatome's Ask a Advisor

Sama ada anda perlu berpindah, ingin ruang yang lebih besar atau lebih kecil, atau rasa ia masuk akal, menjual rumah anda adalah keputusan yang besar. Ia juga boleh mempunyai akibat cukai yang ketara.

Berikut adalah tiga cara menjual rumah anda boleh memberi kesan kepada liabiliti cukai anda:

1. Keuntungan direalisasi

Keuntungan yang direalisasikan ialah keuntungan yang anda buat daripada menjual aset, seperti rumah anda - dan boleh dikenakan cukai. Menurut IRS, formula asas untuk mengira keuntungan terealis adalah seperti berikut:

Harga jualan - Perbelanjaan jualan - Asas pelarasan = Keuntungan direalisasi

Ini bermakna anda perlu mengira dua perkara untuk mencari keuntungan direalisasikan untuk penjualan rumah anda: perbelanjaan jualan dan asas anda. Ia mungkin bunyi mudah, tetapi kedua-duanya mengambil kira faktor-faktor yang mungkin tidak anda pertimbangkan. Dan mengira mereka dengan betul boleh bermakna perbezaan beribu-ribu dolar dalam liabiliti cukai anda.

Perbelanjaan jualan anda termasuk kos penutupan, komisen harta tanah dan kos berkaitan lain yang anda bayar. Sikat melalui dokumen penutup anda untuk memastikan anda telah menyumbang segala-galanya. Jangan memasukkan cukai harta bandar dan daerah, tetapi termasuk cukai perpindahan, jika berkenaan.

Asas termasuk harga pembelian asal rumah anda, termasuk yuran yang anda lakukan semasa penutupan rumah, seperti insurans hak milik, yuran undang-undang dan rakaman, atau yuran tinjauan. Asas juga termasuk kos sebarang penambahbaikan utama, pengubahsuaian atau penggantian sistem yang telah anda buat. IRS memberikan perbezaan yang jelas antara pembaikan yang merupakan bahagian normal penyelenggaraan rumah - seperti membaiki kebocoran - dan penambahbaikan, seperti menggantikan sistem paip.

Untuk senarai yang lebih komprehensif tentang apa yang boleh dan tidak boleh dimasukkan dalam pengiraan atau perbelanjaan jualan atau asas, rujuk kepada Penerbitan IRS 523, "Jual Rumah Anda."

2. Keuntungan modal jangka pendek berbanding jangka pendek

Jika anda mempunyai keuntungan yang direalisasikan untuk penjualan rumah anda, ia akan dikenakan cukai keuntungan modal. Sama ada ia dianggap sebagai keuntungan modal jangka panjang atau pendek bergantung kepada berapa lama anda memiliki rumah anda.

Sekiranya anda memiliki rumah anda selama sekurang-kurangnya setahun dan sehari, apa-apa keuntungan yang anda buat atas jualannya akan dikenakan cukai pada kadar keuntungan modal jangka panjang, yang berkisar antara 0% hingga 23.8%. Jika tidak, mereka akan dikenakan cukai pada kadar keuntungan modal jangka pendek, yang sama dengan kadar pendapatan biasa. Kadar keuntungan modal jangka panjang adalah berdasarkan pendirian cukai kecil pembayar cukai, tetapi lebih menguntungkan. Sebagai contoh, pembayar cukai dalam kurungan cukai 15% akan membayar 0% atas keuntungan modal jangka panjang.

Sekiranya anda mempertimbangkan untuk menjual rumah anda dalam tempoh satu tahun untuk membeli dan memproyeksikan keuntungan, pertimbangkan sama ada anda boleh menjualnya dengan cara yang layak untuk dijual sebagai keuntungan jangka panjang. Walau bagaimanapun, jika anda menjual kediaman utama anda untuk kerugian, anda tidak dibenarkan menuntut kerugian modal - yang akan mengurangkan bil cukai anda.

3. Pengecualian

Di bawah Seksyen 121, IRS membenarkan pembayar cukai untuk mengecualikan $ 250,000 keuntungan modal pertama mengenai penjualan kediaman utama mereka jika mereka memenuhi syarat pemilikan dan penggunaan tertentu. Pasangan berkahwin yang memfailkan secara bersama boleh mengecualikan sehingga $ 500,000.

Sekiranya anda memiliki rumah selama sekurang-kurangnya dua daripada lima tahun yang membawa kepada penjualan, anda memenuhi keperluan pemilikan. Sekiranya rumah itu kediaman utama anda sekurang-kurangnya 730 hari dari lima tahun yang lalu, anda memenuhi keperluan penggunaan.

Sekiranya anda berkahwin dengan pemfailan secara bersesama, anda mesti memenuhi keperluan penggunaan untuk melayakkan pengecualian $ 500,000. Anda masih boleh memenuhi syarat jika hanya seorang yang memenuhi keperluan pemilikan. Dan jika anda tidak berkahwin, tetapi menjual rumah itu dengan orang lain, anda mungkin mengambil pengecualian $ 250,000 selagi setiap anda memenuhi keperluan penggunaan, dan sekurang-kurangnya seorang daripada anda memenuhi keperluan pemilikan.

IRS membenarkan pengecualian separa bagi mereka yang tidak memenuhi syarat, tetapi menjual rumah kerana kerja atau gerakan yang berkaitan dengan kesihatan, atau kejadian yang tidak dapat dijangka seperti kematian, perceraian, bencana alam, pengangguran atau alasan lain yang layak. Penerbitan IRS 523 mengandungi butiran lanjut.

Nasihat tidak sihat

Pertimbangan cukai ini adalah penting, tetapi membaca tentang mereka bukanlah pengganti yang mencukupi bagi nasihat yang tidak berat sebelah, berdasarkan keadaan peribadi anda. Sebelum anda membuat sebarang keputusan utama mengenai penjualan rumah anda, duduk dengan perancang kewangan fi-fi sahaja. Dia boleh mengambil kira semua faktor yang akan mempengaruhi keputusan anda. Mempunyai hubungan dengan profesional yang dipercayai adalah cara terbaik untuk menyatukan rancangan yang mencapai matlamat kewangan anda.

Forrest Baumhover adalah perancang kewangan yuran sahaja dan pengetua Perancangan Kewangan Westchase di Tampa, Florida. Untuk maklumat lanjut, lawati www.westchasefinancialplanning.com.

Imej melalui iStock.