Bagaimana Kontingensi Melindungi Pembeli Rumah Pertama Kali

Apabila membeli sebuah rumah, terdapat ratusan butiran untuk dijemput, terutamanya sebagai pembeli rumah pertama kali. Butiran terperinci ini boleh dilihat dari segi kritikal hingga tidak menyusahkan, dari talian harta untuk binatang peliharaan. Satu perkara yang penting yang akan anda hadapi adalah perkara luar jangka.

"Kontinjensi adalah klausa 'anda'," kata Tim Freund, seorang broker hartanah di kawasan Los Angeles. "Mereka membenarkan pembeli keluar dari perjanjian secara sah."

Tetapi anda mahu beli sebuah rumah, tidak keluar daripada perjanjian. Apa itu?

Kecemasan biasa

Kontingensi adalah pelan perlindungan pembeli terbina dalam anda, meletakkan syarat-syarat penjualan yang memastikan anda tidak dimanfaatkan. Kontinjensi yang paling umum adalah pemeriksaan fizikal, yang membolehkan pembeli menentukan apakah ada masalah dengan rumah yang lebih besar daripada yang mereka inginkan. Itu boleh menjadi bumbung bocor, asas runtuh - atau saluran penghantaran dikebumikan di belakang rumah anda.

Syarat-syarat lain dalam penjualan boleh termasuk mengesahkan penjual mempunyai tajuk yang jelas - pemilikan yang tidak terikat oleh lien atau hutang yang tidak didedahkan.

Tetapi Freund mengatakan mungkin kontingensi yang paling penting adalah kelulusan pinjaman. Sekiranya anda tidak berjaya dalam kelayakan gadai janji, atas sebab apa pun, anda boleh membatalkan perjanjian tanpa penalti. Yang paling penting, ini boleh bermakna menerima wang anda yang sungguh-sungguh untuk deposit.

Kontinjensi nilai rumah - dan pasaran panas

Satu lagi kontingensi biasa, terutamanya dalam pasaran yang menghargai, adalah penilaian hartanah.

Di pasar yang panas, adalah perkara biasa untuk menghadapi perang bidaan untuk sebuah rumah, menjatuhkan anda terhadap pembeli berpotensi lain. Dalam kes ini, anda mungkin menawarkan lebih daripada harga senarai. Jika anda memenangi bida, tetapi rumah menilai untuk nilai di bawah tawaran anda, anda perlu membuat perbezaan antara harga belian dan pinjaman rumah anda.

Freund mengatakan terdapat empat hasil yang mungkin dalam senario ini:

1. Penjual bersetuju untuk mengurangkan harga kepada nilai dinilai (jangan tahan nafas anda)
2. Anda perlu menendang tunai tambahan untuk membuat perbezaan
3. Anda dan penjual boleh bersetuju dengan harga jualan kompromi serta tunai tambahan
4. Perjanjian pembelian dibatalkan

Walaupun kontinjensi melindungi pembeli, meletakkan terlalu banyak syarat pada pembelian boleh membawa anda keluar dari rumah untuk dijual, terutama di pasaran penjual. Dalam keadaan sedemikian, Freund mengatakan broker barang anda mungkin memberi nasihat kepada anda untuk memendekkan tempoh masa kontingensi, atau dalam beberapa kes bahkan mengetepikan kontinjensi penilaian.

Mengosongkan kontinjensi

Melepaskan atau mengosongkan kontingensi menghilangkan keadaan jualan dan menolak proses pembelian ke hadapan. Freund mengatakan bahawa ketika penutupan cepat menjadi penting. Dia memberi contoh:

Katakan pembeli rumah bandar diluluskan untuk pinjaman, dengan pemeriksaan harta dan semua usaha wajar yang lengkap. Kontinjensi telah dibebaskan, dan escrow 30- atau 45-hari telah disediakan.

"Mereka mendapat 30 hari ke dalamnya dan pasaran saham turun sebanyak 10% - dan mereka hanya kehilangan bayaran pendahuluan mereka," kata Freund. "Jadi sekarang pembeli mahu membatalkannya. Tetapi mereka telah mengangkat kontinjensi mereka, yang bermaksud deposit mereka kini tertakluk kepada pelucuthakan."

Sebelum mengangkat kontinjensi, pembeli dapat kembali membeli secara sah dan, 99% dari masa itu, mendapatkan keseluruhan depositnya tanpa penalti, katanya. Itulah sebabnya ejen harta tanah lebih suka penutupan cepat, seperti dalam masa 30 hari - bukannya meregangkannya hingga 60 atau 90 hari.

Pembeli rumah berhati-hati

Kecenderungan lain termasuk:

• Pemeriksaan dan pembaikan: Pemeriksa rumah yang bertauliah memberitahu anda apa yang perlu diperbaiki atau dinaik taraf di rumah. Anda sering boleh berunding untuk beberapa perkara utama yang akan ditangani oleh penjual.
• Jualan rumah terdahulu: Anda perlu menjual rumah anda sebelum membeli yang lain.
• Bahaya semula jadi: Ini dinyatakan dalam pendedahan penjual yang dikehendaki secara sah dan boleh termasuk mendedahkan bahawa harta itu berada dalam zon gempa atau dataran banjir.
• Insurans: Contohnya, jika anda mengetahui harta itu berada dalam zon banjir, bolehkah ia diinsuranskan? Dan jika ya, berapa kosnya?

Mengelakkan masalah besar dan kecil

Sesetengah hartanah terikat dengan peraturan dan sekatan yang ditetapkan oleh persatuan pemilik rumah, atau HOA. Pertubuhan kejiranan ini menyediakan kemudahan dan melindungi nilai harta benda. Ini boleh termasuk penyelenggaraan lif di bangunan kondominium bertingkat tinggi, atau pembinaan dan penyelenggaraan kawasan umum, seperti lobi, rumah kelab atau taman permainan.

"Mungkin persatuan pemilik rumah tidak mempunyai rizab yang mencukupi," kata Freund. Sekiranya itu berlaku, "setiap kali sesuatu perlu dibaiki, ada penilaian khusus kerana mereka tidak mempunyai apa-apa rizab untuk membayar bumbung atau lukisan, atau apa sahaja yang mungkin."

Tetapi ia tidak selalu menjadi isu utama yang membunuh perjanjian. Pembelian balik boleh menjadi perkara yang fizikal, kewangan - atau bahkan berbulu.

"Sekali seminggu yang lalu, saya mempunyai kesepakatan yang hancur kerana dokumen persatuan pemilik rumah mengatakan bahawa pemilik boleh 'mempunyai dua anjing secara munasabah' - dan klien saya mempunyai tiga anjing," kata Freund. "Mereka dibatalkan."

Kontinjensi boleh menjadi sahabat pembeli.

Hal Bundrick adalah seorang penulis kakitangan di Investmentmatome, sebuah laman web kewangan peribadi. E-mel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Imej melalui iStock.