Pembina Rumah Pertama Kali: Masa untuk Pertimbangkan Rent-to-Own?

Sebuah rumah sewa-rumah sendiri, atau perjanjian sewa beli, mungkin kelihatan seperti penyelesaian yang sempurna untuk pembeli rumah yang tidak boleh didapati. Mungkin kredit anda memerlukan beberapa sentuhan, atau anda tidak mempunyai bayaran pendahuluan di bank lagi. Perjanjian sewa beli boleh membawa anda ke rumah sendiri semasa anda menyusun butiran pembelian, bukan?

Ya - tetapi tidak ada yang mengatakan ia akan mudah.

Mula-mula, ia bukan sumpah kewangan. Anda mungkin akan membayar jauh lebih awal, dan di atas sewa anda, anda akan membayar yuran premium sewa - jumlah tambahan yang digunakan untuk pembelian yang berpotensi.

Anda masih perlu menyimpan untuk bayaran pendahuluan sementara juga membayar bil dan menggilap skor kredit anda untuk memenuhi syarat untuk membeli rumah sebelum berakhirnya kontrak. Mungkin yang paling teruk, yuran premium sewa yang telah anda bangun sebagai wang sungguh-sungguh untuk pembelian mungkin terlucut jika anda akhirnya tidak dapat membersihkan semua rintangan untuk dibeli.

"Pembelian pajakan untuk hartanah tidak semudah kedai rentas ke kedai sendiri, jadi jangan menganggap mereka bekerja sama," kata Glenn S. Phillips, Ketua Pegawai Eksekutif Lake Homes Realty di Pelham, Alabama. Phillips telah bekerjasama dengan perjanjian sewa rumah sendiri sebagai tuan tanah serta firma harta tanah multistarenya. "Ramai orang, termasuk beberapa ejen berlesen, tidak menyedari 'gotchas' undang-undang perjanjian pembelian pajakan yang tidak dirancang dengan baik. Ini boleh menyebabkan kehilangan wang, masa - dan juga yuran undang-undang yang meluas."

Dapatkan nasihat daripada pakar gadai janji

Bagaimana kesepakatan rumah sewa-sewa atau sewa-ke-rumah berfungsi

Sudah tentu, tiada perjanjian hartanah - pembelian sewa-ke-sendiri atau lurus - adalah perkara yang mudah. Tetapi pembelian pajakan amat sukar untuk dilayari.

Sesetengah perjanjian disusun sebagai pilihan pajakan - anda menyewa rumah dan mempunyai pilihan yang tidak mengikat untuk membelinya. Perjanjian rumah sewa beli lebih muktamad, dengan harga pembelian yang ditetapkan dan bingkai masa yang terhad. Dengan kedua-duanya, pastikan anda memahami:

• Anda mungkin akan membayar deposit yang besar - sebagai tambahan kepada kos pendahuluan biasa seperti deposit haiwan - dan mempunyai bayaran sewa bulanan (sewa) dengan bayaran tambahan (premium sewa yang dibina sebagai wang yang sungguh-sungguh).
• Bayaran pajakan mungkin atau tidak sepenuhnya terpakai kepada pembelian.
• Bayaran premium sewa tidak boleh dikembalikan jika anda tidak membeli. Dalam kebanyakan kes, kontrak berstruktur supaya jika pembelian tidak berlaku, pemilik harta menyimpan semua pembayaran.
• Undang-undang negeri berbeza-beza, jadi anda memerlukan peguam hartanah di pihak anda.

"Satu pendekatan alternatif untuk perjanjian pajakan tunggal ialah dengan menggunakan tiga kontrak," tambah Phillips. "Satu adalah perjanjian pembelian hartanah standard yang mempunyai tarikh tutup yang mungkin bulan atau tahun jauhnya. Yang kedua ialah perjanjian sewa piawai untuk jangka masa sebelum pembelian. Dan kontrak ketiga adalah perjanjian pilihan pembelian yang menandakan di bawah keadaan apa pembeli diberi kredit untuk pembayaran pajakan pada masa pembelian."

Dalam senario ini, pilihan pembelian mungkin termasuk keperluan bagi pembeli untuk membayar pemilik sejumlah wang - deposit - yang tidak dapat dikembalikan. Sebagai pertukaran, pemilik membuang rumah dari pasaran.

"Ini seolah-olah rumit tetapi pada hakikatnya boleh menjadi pendekatan undang-undang yang lebih bersih dan, sekali difahami, mengelakkan kekeliruan untuk semua pihak," kata Phillips.

Bolehkah sewa sendiri menjadi laluan ke homeownership?

Perjanjian sewa-sendiri tidak dapat menghilangkan semua halangan kepada pemilik rumah. Sebagai contoh, jika pembeli tidak mampu membayar bayaran minimum - atau jika pembayaran sewa bulanan adalah regangan kewangan - ia ragu dia akan membuatnya ke meja tutup untuk pembelian.

"Jangan memulakan jalan yang ditakdirkan dari awal," kata Phillips.

Lola Audu dari Comstock, Michigan, telah menjadi broker hartanah selama lebih dari 20 tahun dan mempunyai pengalaman dengan pajakan yang mengandungi pilihan pembelian. Dan dari apa yang dilihatnya, hasilnya tidak baik.

"Dalam pengalaman saya, mereka tidak pernah membeli untuk membeli," kata Audu. "Pembeli yang tidak dapat membiayai pembelian sering bukan calon terbaik untuk homeownership. Isu pembayaran kredit dan ke bawah adalah masalah fundamental, struktur. Mereka perlu diperbetulkan sebelum membeli rumah daripada cuba membeli melalui pajakan dan mengusahakan isu pembiayaan."

Beliau berkata pengaturan sewa beli sering menjadi "pengalaman sewa yang dipuji."

"Apabila kegembiraan awal berada di rumah, pembeli tidak lagi mempunyai insentif untuk terus melakukan apa yang diperlukan untuk membuat pembetulan yang diperlukan untuk mendapatkan pembiayaan," kata Audu.

Phillips of Lake Homes bersetuju: "Pengalaman kami adalah bahawa sewa-kepada-sendiri jarang menjadi pembelian. Jika ia kelihatan seperti jalan pintas ke rumah, ia tidak."

Walaupun, katanya, tidak pernah berkata: "Saya mempunyai satu harta sekarang di mana saya mempunyai penyewa yang sangat panjang yang saya percaya akan menukar kepada pembelian. Ini adalah pengecualian, dan kami tidak memulakan dengan apa-apa kecuali pajakan mudah untuk memulakan, kemudian membincangkan kemungkinan pembelian kemudian."

Sesetengah syarikat mahu mencipta semula pemilik rumah sewa sendiri

Oleh itu, laluan sewa-sendiri menjadi jalan berliku yang penuh dengan jalan berlubang.Sepertinya hampir mustahil untuk mendapatkan dari sini (menyewa) ke sana (memiliki). Tetapi sekurang-kurangnya beberapa syarikat mahu mengubah landskap sewa beli.

Bayangkan mencari rumah yang disenaraikan untuk dijual di pasaran anda - yang anda suka - dan mempunyai seseorang yang membelinya dan menyewakannya kepada anda dengan pilihan untuk membeli. Itulah yang dilakukan oleh Home Partners of America.

Proses ini bermula dengan permohonan awal dan bayaran $ 75 tidak dapat ditebus. Jika permohonan prabakaran anda diluluskan, anda menyerahkan permohonan penuh, yang melibatkan menarik laporan kredit. Kemudian Home Partners memberitahu anda sewa bulanan maksimum yang anda layak.

Dari sana, anda menghubungi ejen harta tanah dan mencari rumah yang anda minati, dan Rakan Kongsi Rumah merundingkan pembelian. Syarikat membayar tunai, yang biasanya memudahkan pemindahan hak milik. Kemudian anda menandatangani satu tahun pajakan dengan Rakan Home, serta perjanjian hak untuk membeli yang merinci harga yang akan anda bayar untuk rumah jika anda menjalankan pilihan anda untuk membeli. Anda juga akan membayar deposit, biasanya berjumlah dua bulan sewa.

Anda mempunyai pilihan untuk membeli rumah pada harga yang ditentukan pada bila-bila masa dalam tempoh tiga hingga lima tahun akan datang tetapi hanya komited untuk menyewa rumah selama satu tahun.

Syarikat ini kini melayani penduduk di 34 bandar di 18 negeri, termasuk California, Texas, Colorado dan Florida. Ia mendakwa telah membeli $ 1 bilion hartanah untuk menempatkan lebih dari 9,000 orang (dan 2,500 haiwan!) Ke dalam "pajakan dengan hak untuk membeli" rumah.

HomeLPC adalah satu lagi permulaan sewa-untuk-diri, walaupun kini menawarkan programnya hanya di California dan Texas. Tetapi firma itu bertujuan untuk berkhidmat 20 negeri menjelang akhir tahun 2016.

Cari Pemberi Pinjaman untuk Dapatkan Pra Diluluskan

Melangkah dengan perjanjian pembelian-pilihan

Mungkin perjanjian pembelian-pilihan boleh menghilangkan beberapa beban trak bergerak di jalan ke rumahtangga. Ia adalah prospek yang menarik: Pindah ke rumah sekarang, keluarkan kedut supaya anda boleh membeli dan akhirnya menutup kesepakatan tersebut tanpa membungkus kotak lain.

Ia mungkin tidak mudah, tetapi mencari cara untuk memecahkan gudang pemilik rumah mungkin membuat semuanya bernilai.

Lagi dari Investmentmatome: Berapa banyak rumah yang saya dapat? Bandingkan kadar gadai janji Cari broker gadai janji

Hal Bundrick adalah seorang penulis kakitangan di Investmentmatome, sebuah laman web kewangan peribadi. E-mel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Imej melalui iStock.