Cara Dapatkan Hipotek Berbalik

Hipotek sebaliknya adalah bernilai meneroka jika anda ingin menggunakan sebahagian daripada ekuiti rumah anda semasa bersara - dan anda merancang untuk tinggal di rumah anda untuk masa depan yang boleh dijangka. Melakukan kerja rumah anda supaya anda tahu apa yang diharapkan sebelum mendapatkan gadai janji terbalik.

Berikut adalah beberapa soalan umum (dan jawapan) untuk membantu anda memohon dan mendapatkan gadai janji terbalik.

Di manakah saya mendapat gadai janji terbalik?

Kebanyakan gadai janji terbalik dikeluarkan sebagai Home Mortgage Conversion Mortgages, atau HECMs, yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan. Oleh itu, anda mahu memilih peminjam yang diluluskan oleh FHA. Peminjam gadai janji berbalik bukan HECM menawarkan produk mereka sendiri, tetapi mereka tidak mempunyai perlindungan pengguna yang sama seperti HECM.

Bagaimanakah saya layak mendapat HECM?

Anda perlu memenuhi keperluan FHA berikut untuk mendapatkan HECM:

• Anda berusia 62 tahun atau lebih tua
• Anda dan / atau pasangan yang layak - yang mesti dinamakan atas pinjaman walaupun dia bukan peminjam bersama - tinggal di rumah sebagai kediaman utama anda. Pasangan "layak" bermakna anda berkahwin secara sah sebelum memohon gadai janji terbalik.
• Anda tidak mempunyai hutang persekutuan yang bermasalah
• Anda memiliki rumah anda secara langsung atau mempunyai jumlah ekuiti yang tinggi di dalamnya
• Anda menghadiri sesi kaunseling mandatori dengan kaunselor HECM yang diluluskan oleh Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar
• Rumah anda memenuhi semua piawaian FHA dan keperluan banjir
• Anda terus membayar semua cukai harta, insurans pemilik rumah dan kos penyelenggaraan isi rumah yang lain selagi anda tinggal di rumah

Bagaimanakah pemberi pinjaman menilai permohonan saya?

Pemberi pinjaman anda akan melakukan penilaian kewangan yang termasuk menarik kredit anda, menilai sejarah pembayaran anda dan sebarang pinjaman gadai janji yang belum dijelaskan, dan memastikan anda tidak mempunyai liabiliti hak milik aktif atau hutang persekutuan.

Pemberi pinjaman juga memerlukan penyata pendapatan - 401 (k), pencen, Keselamatan Sosial, gaji tetap jika anda masih bekerja, dan sebagainya - yang menunjukkan anda mampu membayar kos perumahan yang berterusan.

Akhir sekali, pemberi pinjaman akan memerintahkan penilaian hartanah untuk menentukan berapa rumah anda bernilai dan berapa banyak yang anda boleh meminjam dalam gadai janji terbalik.

Mengapa saya perlu membuat kaunseling HECM?

Kaunseling mandatori membantu anda memahami dengan lebih baik selok-belok hipotek dari profesional pihak ketiga yang neutral, kata Cara Pierce, seorang pakar kewangan perumahan dengan Penyelesaian Kaunseling Kredit Clearpoint, sebuah agensi kaunseling HECM yang diluluskan oleh HUD.

"Sebagai kaunselor, kami tidak mendapat sogokan dan, sebenarnya, kami tidak bercakap dengan pemberi pinjaman sama sekali," kata Pierce. "Kami meletakkan fakta di luar sana - kutil dan semua - dan biarkan pengguna membuat keputusan."

Kerana anda meminjam terhadap ekuiti rumah anda, penting untuk memahami sejauh mana hipotek berbalik boleh mengurangkan kekayaan itu dari masa ke masa, bergantung pada jumlah yang anda pinjam dan nilai rumah anda, nota Pierce.

Berapa banyak yang boleh saya pinjam?

Had maksimum pinjaman HECM FHA ialah $ 679,650. Tetapi jumlah yang boleh anda tarik dengan gadai janji terbalik akan berbeza-beza bergantung kepada umur peminjam paling muda (atau pasangan tidak berkemampuan yang layak), kadar faedah semasa dan nilai penilaian rumah anda, kata Pierce.

Amaun keseluruhan yang boleh anda ambil dalam gadai janji terbalik dipanggil "had utama permulaan." Pada tahun pertama, anda akan mempunyai 60% daripada had utama awal anda (seperti ditentukan oleh pemberi pinjaman anda). Satu-satunya pengecualian: Jika anda mempunyai jumlah gadai janji yang sedia ada berjumlah lebih daripada 60% dari had utama awal anda, HECM membolehkan anda mengambil lebih dari 60% untuk membayar pinjaman penuh ditambah 10% dari had utama awal anda dalam bentuk wang tunai, menurut Biro Perlindungan Kewangan Pengguna.

Berapa lamakah masa untuk ditutup?

Ini akan berubah dari pemberi pinjaman kepada pemberi pinjaman, tetapi biasanya anda boleh mengharapkan untuk menutup gadai janji terbalik dalam masa 30 hari, kata Rob O'Dell, perancang kewangan di Coyle Financial Counsel di Naples, Florida. Penilaian itu boleh menjadi bahagian terpanjang dalam proses itu, kerana sesetengah pasaran mempunyai kekurangan penilai harta dan permintaan yang tinggi, nota O'Dell.

Bagaimana dan bilakah dana saya akan diedarkan?

Anda mempunyai beberapa pilihan untuk pengeluaran anda (itulah yang disebut FHA pembayaran yang akan anda terima), dan ini adalah di mana beberapa perancangan kewangan tambahan dimainkan. Menilai aliran pendapatan persaraan anda yang lain dan kos penjagaan kesihatan jangka panjang, misalnya, akan mempengaruhi bagaimana anda memilih untuk menerima dana hipotek terbalik anda. FHA menawarkan dua jenis pinjaman berbalik: gadai janji kadar laras dan gadai janji kadar tetap.

Dengan ARM, anda boleh memilih dari pilihan pembayaran ini:

• Tempoh: Tetapkan bayaran bulanan selagi anda (atau suami yang layak) tinggal di rumah
• Terma: Tetapkan pembayaran bulanan untuk tempoh masa yang tetap
• Barisan kredit: Pembayaran yang tidak ditentukan apabila anda memerlukannya, sehingga anda telah menghabiskan dana anda
• Tempoh diubahsuai: Barisan kredit dan menetapkan bayaran bulanan selagi anda atau pasangan anda yang tinggal di rumah
• Istilah diubahsuai: Barisan kredit dan tetapkan pembayaran bulanan untuk tempoh masa yang dipilih

Dengan gadai janji kadar tetap, anda akan mendapat satu kali sekaligus selepas anda menutup pinjaman anda. Anda akan ingin mempunyai pelan yang kukuh untuk cara menggunakan hasil, sama ada untuk membayar hutang, perbelanjaan hidup atau bil perubatan, sebagai contoh.

Apakah langkah seterusnya yang perlu saya ambil?

Ramai orang mengasyikkan gadai janji terbalik, kata O'Dell, kerana mereka telah mendengar mengenai yuran asal-usul langit dan cerita-cerita seram pasangan yang diusir selepas peminjam meninggal dunia. Tetapi itu sebelum pelaksanaan peraturan FHA baru-baru ini yang melindungi pengguna lebih luas, katanya.

Sesetengah peraturan itu termasuk memasukkan jumlah yang dibenarkan dikeluarkan pada tahun pertama, mengehadkan yuran pinjaman kepada $ 6,000 dan membenarkan pasangan yang tidak berkepentingan untuk tinggal di rumah selepas peminjam meninggal atau bergerak ke kemudahan penjagaan jangka panjang.

Terdapat risiko untuk membalikkan hipotek, jadi anda perlu melakukan penyelidikan anda, hubungi kaunselor yang diluluskan oleh HUD dan memilih peminjam HECM yang diluluskan oleh FHA.

FHA tidak menginsuranskan pinjaman daripada pemberi pinjaman yang tidak diluluskan, jadi tidak ada jaminan anda akan mendapat perlindungan yang sama - seperti membiarkan pasangan yang tidak berkepentingan yang layak tinggal di rumah selepas kematian anda - jika anda menggunakannya.

Deborah Kearns adalah seorang penulis di Investmentmatome, sebuah laman web kewangan peribadi. E-mel: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.