Amanah Pelaburan Harta Tanah Dijelaskan: REITs Melarikan diri dari Terburuk Sandy, Jadi Sekarang Masa yang Baik untuk Beli?

Adakah masa yang sesuai untuk membeli REIT? Sebuah REIT, atau amanah pelaburan harta tanah, adalah sebuah syarikat yang melabur dalam hartanah secara langsung sama ada melalui gadai janji atau pemilikan harta sebenar.

Apakah REITs?

Pada dasarnya REITs hanyalah syarikat pemegangan harta tanah yang memenuhi syarat untuk cukai khusus di bawah undang-undang. Khususnya, IRS mengecualikan REIT daripada membayar cukai pendapatan di peringkat korporat, selagi mereka memegang sekurang-kurangnya 75 peratus daripada portfolio pelaburan mereka dalam pelaburan harta tanah yang layak (terdapat juga REIT gadai janji yang memegang gadai janji, bukannya harta tanah). Mengikut undang-undang, REIT juga perlu membayar 90 peratus daripada pendapatan mereka atau lebih kepada para pemegang saham. Sebaliknya, para pemegang saham mesti menuntut semua pendapatan REIT atas pulangan cukai masing-masing, dan secara amnya harus membayar kadar cukai pendapatan biasa ke atas pendapatan.

Apakah Taufan Sandy Lakukan untuk REIT?

Setakat ini, REIT di timur laut melarikan diri tanpa banyak kerosakan daripada Badai Sandy. Apabila badai ditutup di Jersey Shore, pelabur REIT semakin gugup. Pada satu ketika, penganalisis bimbang bahawa sebanyak 9,000 hartanah milik REIT berada dalam laluan Sandy Tropical Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), adalah bahaya tertentu. Sebagai REIT pergi, kepercayaan 2.2 bilion ini adalah kecil. Tetapi kesemua enam hartanahnya terletak tepat di jalanan Taufan Sandy - tepat menampar di tengah-tengah kawasan metro NYC. Bagaimanapun, kepercayaan itu melarikan diri dari kerosakan utama. Sifatnya terletak di Manhattan. Sementara Manhattan yang lebih rendah mendapat banjir dengan gelombang ribut 15 kaki yang membanjiri tapak World Trade Center di antara laman web lain, sifat ALX hanya mengalami sedikit kerosakan. Sementara itu, Staten Island dan Brooklyn duduk di antara Manhattan dan lautan terbuka, dengan mengambil tindakan tegas.

Pasaran tidak berkedip.

Harga saham meningkat dengan ketara pada berita bahawa Alexander telah merundingkan penjualan yang menguntungkan King's Plaza, sebuah pusat membeli-belah Brooklyn … dan jelas bahawa pendekatan dan laluan ribut itu bukan acara, sejauh pemegang saham Alexander bimbang.

REIT pertama New Jersey, (NYSE - FREVS) sebaliknya, menawarkan peluang perdagangan yang sederhana. Kepercayaan pelaburan hartanah kediaman ini mempunyai hampir semua hartanah di New Jersey.

Terdapat penurunan yang sangat sederhana pada jumlah yang lebih besar daripada jumlah biasa menjelang badai. Dan ketika badai berlalu dan kerosakan ternyata dapat diabaikan, stoknya diperbesar kembali bahkan lebih tinggi dari sebelumnya. Namun, pra-badai yang mencelupkan tidak cukup untuk mengambil risiko. Ia bukan jauh lebih besar daripada variasi harian yang normal dalam harga saham.

Jika mana-mana REITs sepatutnya melihat jualan panik yang besar sejurus sebelum ribut melanda, mestilah kedua-duanya. Tetapi mereka tidak. Mengapa?

Nah, seperti yang kita lihat dalam artikel ini, insurans banjir hanya meliputi kira-kira 15 peratus daripada pemilik rumah. Tetapi REITs membeli insurans banjir lebih kerap daripada pemilik tanah individu, sehingga mengambil sengatan dari hal-hal. New York juga merupakan pasaran hartanah menegak. Banjir yang akan memusnahkan struktur satu tingkat adalah kejadian yang agak kecil untuk naik tinggi. Dan REIT tidak didedahkan sepenuhnya kepada pantai.

Walau bagaimanapun, jika ada pelajaran yang perlu dipelajari di sini, ini adalah: REITs masuk akal atau tidak masuk akal berdasarkan asas-asas jangka panjang. Berfikir pendapatan, harga kepada pendapatan, harga buku, dan kepekaan pendapatan kepada perubahan pasaran kitaran. Contohnya, beberapa gedung runcit - stok REIT - mengambilnya di dagu dalam ekonomi perlahan apabila mereka tidak dapat mengisi slot kedai mereka dengan membayar penyewa. Jika hanya satu "jangkar" yang dikeluarkan - Macy's, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, dan sebagainya, yang boleh merobek keberanian keluar dari REIT pusat membeli-belah.

Apakah Peranan Yang Perlu REIT Bermain dalam Portfolio?

Dari segi sejarah, pelabur telah memegang REIT sebagai kelas aset tambahan. Mereka cenderung untuk melaksanakan dengan kuat apabila saham lemah. Tidak seperti bon, REIT juga mempunyai beberapa perlindungan inflasi terbina dalam: Mereka memperoleh aset keras, bukan hutang, untuk satu perkara. Dan REIT juga mendapat manfaat daripada kebebasan - umumnya - untuk menyesuaikan sewa mereka ke atas sebagai tindak balas kepada inflasi.

REIT telah lama menjadi aditif kegemaran kepada saham dan portfolio bon-berat untuk pengamal peruntukan aset. Sebabnya: REITs biasanya zigged manakala segala-galanya adalah zagging. Dalam istilah matematik, REIT mempunyai pekali korelasi yang agak rendah berbanding saham, bon dan kelas aset lain. Ini bermakna bahawa REIT memberikan manfaat kepelbagaian yang berguna.

Walau bagaimanapun, dalam tahun-tahun kebelakangan ini, manfaat kepelbagaian telah mula menurun. REIT dan saham cenderung bergerak lebih banyak - sebahagiannya kerana kemelesetan 2008-2009 membawa peningkatan yang besar dalam kadar kekosongan untuk semua jenis hartanah komersial, dari pusat membeli-belah ke bangunan pejabat - kedua-dua stok REIT.

Privately Hold REITs: Memainkan Peranan dalam Bayang-bayang

Masukkan REIT yang tidak didagangkan secara awam. Bukan setiap REIT didagangkan secara umum, tetapi banyak REIT yang dipegang secara peribadi perlu menaikkan modal dari semasa ke semasa, atau anda mungkin mempunyai eksekutif yang ingin bersara dan menyingkirkan saham atau pelabur terkemuka yang perlu membubarkan.Apabila ini berlaku, mereka perlu mencari orang lain untuk membeli minat mereka.

Jika anda terlibat dalam perkara ini, masuklah dengan mata anda terbuka lebar. Ini benar-benar untuk pelabur yang canggih dan berpengalaman. Anda boleh mendapatkan hasil yang baik pada sebahagian daripada mereka, kebanyakannya kerana penjual biasanya mempunyai untuk menjual saham dengan diskaun yang mendalam. Ini meningkatkan pulangan pelaburan anda yang berkesan - apabila ia berfungsi seperti yang dirancang. Tetapi ingat - anda mungkin perlu menjual saham anda pada harga diskaun, juga kerana pembiaya fenomena memanggil "premium kecairan." Orang akan membayar harga yang lebih tinggi untuk kedudukan yang mereka boleh jual dengan mudah daripada yang mereka akan untuk kedudukan mereka akan mempunyai masalah pemunggahan.

Anda boleh membeli saham REIT secara persendirian secara langsung dari pemiliknya, tetapi lebih umum bagi mereka untuk pergi melalui broker yang mengkhususkan diri dalam pasaran ini. Broker itu akan menambah komisen kepada premium kecairan yang besar - 12 peratus adalah beban tipikal yang cukup tipikal di ruang ini, menurut Blue Vault Partners, firma perundingan dan penyelidikan yang mengkhususkan diri dalam sektor REIT yang didagangkan oleh awam. Ini bukan kenderaan perdagangan: ia adalah yang terbaik untuk memegang ini untuk jangka panjang, dan mengambil pendapatan. Menurut Blue Vault Partner dan penyelidikan Universiti Texas, kira-kira 75 peratus daripada prestasi REIT yang dipegang secara peribadi adalah disebabkan oleh pendapatan.

REITs: Generators Income Volatile

Selepas mengambil alih, seperti semua aset hartanah, dalam kemelesetan akhir 2000-an, REITs telah pulih dengan kuat sejak empat tahun lalu. Dan secara semulajadi, mereka telah menarik banyak modal, yang cenderung menaikkan harga. REITs keseluruhannya telah memperbesar hampir 18.5 peratus setahun dalam tempoh tiga tahun yang lalu, berikutan aliran masuk yang besar. Dana Indeks Vanguard REIT kini melampaui hasil sebanyak 3.4 peratus. Terdapat beberapa REITS individu, seperti First REIT of New Jersey, di atas, yang akan membawa anda ke antara 6 dan 7 peratus. Tetapi pelabur tidak hidup dengan pendapatan sahaja.

REIT adalah penjana pendapatan yang baik - dan secara sejarah menghasilkan kira-kira dua kali ganda pendapatan S & P 500 pada bila-bila masa. Tetapi mereka tidak boleh dipercayai penjana pendapatan. Tidak ada jaminan bahawa anda akan menerima pembayaran dividen. Anda perlukan pendapatan yang boleh dipercayai? Dapatkan bon berkualiti tinggi atau anuiti. Yang berkata, REIT komersil cenderung untuk mengunci pajakan jangka panjang, katakan, di pusat membeli-belah, yang membantu melicinkan naik dan turun.