Masih Menyewa? Anda Kehilangan Keuntungan Cukai ini

Oleh Tom Salomone

Ketahui lebih lanjut mengenai Tom di laman web kami Tanya Penasihat

Ia adalah masa sepanjang tahun apabila kita semua mengasah pensel kami (atau, lebih tepatnya, buka komputer riba kita) dan bersiap sedia untuk masa cukai. Sekiranya anda berada di antara berjuta-juta pembeli rumah kali pertama pada tahun 2015, anda pasti mengejutkan musim cukai ini.

Homeownership mempunyai beberapa faedah cukai yang mengagumkan. Bergantung pada keadaan anda, mungkin terdapat beribu-ribu dolar yang akan kembali kepada anda.

Bagi penyewa, faedah-faedah tersebut adalah di luar meja. Itu bukan untuk mengatakan bahawa menyewa bukan pilihan yang layak, dan benar penyewa menikmati beberapa faedah yang tidak dilakukan oleh pemilik rumah. Tetapi jika anda berada di pagar untuk membeli rumah, kelebihan cukai ini hanya boleh tip tip dan meletakkan impian anda ke rumah dalam jangkauan.

Potongan bunga gadai janji

Pemilik rumah tahu ini adalah yang besar. Potongan bunga gadai janji membolehkan pemilik rumah memotong faedah atas pinjaman gadai janji rumah bernilai $ 1 juta atau kurang. Potongan ini sangat berguna dalam beberapa tahun pertama gadai janji, apabila pembayaran bulanan sebahagian besarnya menjadi minat.

Berikut adalah contohnya: Katakan anda mempunyai gadai janji berkadar $ 30,000, 30 tahun, dengan kadar faedah 4.5%. Anda akan membayar kira-kira $ 11,000 untuk kepentingan dalam tahun pertama. Dengan mengandaikan anda berada dalam kurungan cukai pendapatan 25%, potongan bunga itu akan menjimatkan kira-kira $ 2,750 dalam cukai.

Perkara yang sama tidak berlaku kepada penyewa, kerana mereka tidak mempunyai gadai janji. Sebaliknya, tuan tanah mereka mendapat faedah manakala penyewa membantu membiayai kos.

Potongan mata untuk pembeli rumah

Kadar faedah kekal sangat menggalakkan bagi pengguna, tetapi masih ada pilihan untuk menurunkan kadar tersebut apabila anda membeli. Satu adalah dengan membeli apa yang dikenali sebagai "titik diskaun."

Biasanya "titik" menelan kos 1% daripada jumlah pinjaman dan menghasilkan kadar faedah yang lebih rendah yang dapat menghasilkan penjimatan sepanjang hayat pinjaman. Banyak peminjam tidak tahu bahawa mata-mata tersebut biasanya boleh ditolak. Sebagai contoh, dengan menganggap bahawa anda berada dalam kurungan cukai pendapatan 25%, $ 1,000 yang dibelanjakan pada titik diskaun akan menghasilkan penjimatan cukai sebanyak $ 250, satu kali (dikira sebagai $ 1,000 x 0.25).

Cukai harta

Semua orang tahu bahawa menjadi pemilik rumah bermakna membayar cukai ke atas harta anda kepada kerajaan tempatan, sama ada itu daerah bandar, daerah atau daerah sekolah.

Apa yang anda tidak tahu ialah cukai ini akan ditolak sepenuhnya dari cukai pendapatan persekutuan anda. Itulah berita baik bagi pemilik rumah, dan itu satu lagi kelebihan cukai yang tidak disukai penyewa.

Potongan premium insurans gadai janji

Tidak ada rahsia lagi bahawa keterjangkauan adalah isu utama untuk pembeli rumah yang bakal datang. Harga terus meningkat di pasaran di seluruh negara, sementara halangan untuk menyelamatkan - seperti hutang pinjaman pelajar - menjadikannya lebih sukar untuk membina pembayaran balik itu.

»LEBIH: Berapa banyak rumah yang anda mampu? Cuba kalkulator kemampuan kami

Itu menjadikan pilihan pembayaran rendah - tersedia dari Pentadbiran Perumahan Persekutuan dan lain-lain - menarik, tetapi penting untuk diingat bahawa FHA memerlukan pembelian insurans gadai janji ke atas semua pinjaman. Dan walaupun dengan pinjaman konvensional, kemungkinan jika anda meletakkan kurang dari 20%, pemberi pinjaman anda akan memerlukan insurans gadai janji juga. Insurans gadai janji semata-mata merupakan cara bagi pemberi pinjaman untuk melindungi terhadap risiko kegagalan pinjaman, tetapi ini bermakna kos yang lebih tinggi bagi peminjam.

Berita baik? Anda boleh menolak insurans gadai janji daripada cukai pendapatan persekutuan anda sebagai potongan terperinci sehingga pendapatan kasar yang diselaraskan $ 109,000 ($ 54,500 jika difailkan secara berkahwin secara berasingan), dengan syarat lain dipenuhi. Itu bukan perkara kecil.

>> LEBIH LANJUT: Bagaimana untuk mencari ejen hartanah pembeli yang baik

Bagaimana dengan penjual rumah?

Pembeli rumah bukanlah satu-satunya pemenang. Mari kita bayangkan anda membeli rumah kembali pada tahun 2010 dengan harga $ 250,000 tetapi mendapat tawaran kerja di seluruh negara, dan kini sudah tiba masanya untuk bergerak.

Mungkin anda telah melakukan beberapa perbaikan rumah, dan pasaran telah bertambah baik. Kini, seorang broker barang berpandangan bahawa anda boleh mencatatkan rumah anda dengan harga sebanyak $ 300,000. Anda mengikuti nasihat, dan ledakannya, anda menerima dan menerima tawaran untuk harga penyenaraian.

Anda hanya meletakkan keuntungan besar di dalam poket anda, tetapi manfaatnya tidak berhenti di situ. Keuntungan modal tersebut adalah bebas daripada cukai pendapatan persekutuan, sehingga $ 250,000 untuk individu dan $ 500,000 untuk pemohon bersama. Adakah terdapat pelaburan lain dalam portfolio anda yang boleh mengatakannya sama?

Apa yang sesuai untuk anda?

Ini hanya beberapa kelebihan cukai yang mana pemilik rumah layak. Terdapat juga insentif untuk "penghijauan" rumah, elaun susut nilai untuk ruang sewa atau pejabat rumah, dan banyak lagi.

Tetapi penting untuk diingati bahawa ini bukan "kelemahan." Keuntungan cukai ini menggambarkan kepercayaan lama Amerika bahawa kepemilikan rumah membina dan menguatkan keluarga, kejiranan dan komuniti.

Rumah yang berpatutan boleh sukar dijumpai, dan persediaan yang ketat bermakna persaingan sengit. Tambah pada kos penutupan, insurans, penyelenggaraan, bayaran pendahuluan besar dan cabaran lain, dan tiba-tiba ia dapat menakutkan. Insentif cukai ini menyimpan impian pemilik rumah untuk semua pembeli yang boleh dipercayai.

Membeli rumah adalah keputusan yang besar, dan bagi kebanyakan orang ia merupakan pelaburan tunggal terbesar yang akan mereka lakukan sepanjang hidup mereka. Menyewa mempunyai faedahnya, dan anda perlu membuat keputusan untuk diri sendiri apabila ia adalah masa yang tepat untuk membeli.

Hanya tahu bahawa apabila anda berbuat demikian, terdapat bantuan dalam kod cukai untuk sampai ke sana.

Tom Salomone adalah presiden Persatuan Realtors Kebangsaan.

Imej melalui iStock.