4 Rahsia Setiap Rumah Flipper yang Sukses Tahu |

Dua guru sekolah yang sopan mengajar saya semua yang saya tahu tentang membalik rumah - dan tidak baik cara.

Saya bertemu pasangan ini pada tahun 2006. Mereka adalah orang yang sangat baik - tetapi pelabur yang sangat agresif. Mereka membeli dan membongkar harta di Las Vegas dengan menggunakan syarikat pelaburan hartanah turnkey pihak ketiga. Mereka membuat satu tan wang pada mulanya. Tetapi mereka kehilangan segala-galanya walaupun mengetahui lebih baik.

Bagaimana ini terjadi?

Walaupun mereka membuat keuntungan pada setiap jualan, mereka menggunakan keuntungan itu untuk membiayai projek yang lebih besar dan lebih besar. Ini masuk akal kepada mereka pada masa itu kerana hartanah menghargai begitu cepat. Daripada menggunakan wang sendiri (yang mereka tidak mempunyai) untuk memulihkan rumah, mereka mengetuk pinjaman ekuiti yang semakin meningkat pada bulan itu.

Sudah tentu, apabila hartanah merry-go-round berhenti pada tahun 2008, dan penghargaan itu menguap, mereka terjebak memegang harta benda yang tiada siapa yang mahu membeli atau menyewa. Dan mereka berada di kait untuk garis ekuiti yang sangat besar yang mereka tidak mampu bayar. Hasilnya, mereka kehilangan empayar realiti yang mereka bekerja keras untuk membina.

Walaupun orang-orang ini mengalami banyak masalah, kerugian mereka menggambarkan beberapa empat peraturan rumah yang keras dan pantas yang tidak dapat diabaikan:

1. Anda Perlu Memahami Risiko Anda

Jelas sekali, semasa anda mengambil lebih banyak hutang, sebatian risiko anda. Hanya beli rumah kosong untuk wang tunai. Tiada gadai janji. Tiada garis ekuiti. Jika anda tidak mempunyai wang tunai yang cukup untuk mengayunkan diri anda sendiri, bawa rakan kongsi senyap yang mempunyai wang tunai dan berpecah keuntungan.

Masalah dengan pinjaman adalah bahawa mereka adalah tanggungjawab tetap yang harus anda berikan, tidak peduli apa pun. Apabila pasangan di atas tidak dapat membuat pembayaran, mereka kehilangan semuanya. Tetapi jika anda mengambil rakan kongsi ekuiti, anda tidak perlu menghasilkan apa-apa wang sehingga ada keuntungan dari jualan.

Juga, pinjaman wang memerlukan masa dan biaya wang.Katakan anda merancang membongkar dua buah rumah sepanjang 12 bulan akan datang. Selanjutnya, andaikan anda memerlukan $ 100,000 untuk setiap kesepakatan. Ia mungkin mengambil masa 30 hari atau lebih untuk memuktamadkan setiap pinjaman dan kos $ 2,000 dalam mata atau yuran setiap kali anda mengeluarkan pinjaman.

Ini bermakna anda akan menghabiskan dua bulan menunggu dan bayar $ 4,000 dalam kos. Meminjam untuk melabur di rumah membongkar adalah mahal.

Dan kerana kelewatan masa, akan menjadi lebih sukar bagi anda untuk bersaing dengan pembeli yang mempunyai wang tunai di tangan. Hasilnya, anda akan mendapat tawaran yang kurang menarik yang tidak mahu pembeli tunai.

Intinya, ia membuat pinjaman untuk melabur lebih mahal.

2. Anda Harus Memahami Keuntungan Keuntungan

Apabila anda membaling rumah, anda mesti bergerak dengan cepat. Bukan sahaja anda perlu membeli dengan cepat, anda perlu menjual rumah cepat - dan ini bermakna anda mesti menjual di bawah pasaran.

Jika anda menunggu pembeli yang sanggup membayar dolar atas, anda akan menunggu - masa yang lama dan meningkatkan risiko anda supaya pasaran dapat menentang anda. Anda juga akan kehilangan masa yang berharga yang boleh digunakan untuk membalik rumah lain.

Jika keuntungan anda adalah $ 30,000 setiap transaksi dan anda membalikkan tiga buah rumah dalam satu tahun, anda mengecilkan $ 90,000 yang manis. Tetapi katakanlah anda bertahan untuk mendapatkan lebih banyak keuntungan dan anda hanya boleh menghidupkan dua rumah dalam setahun. Walaupun keuntungan anda mungkin $ 40,000 kesepakatan, anda masih memperoleh $ 10,000 kurang. Mendapatnya?

Jika anda menganggap implikasi itu, anda akan melihat bahawa untuk menjual rumah di bawah pasaran dan masih membuat keuntungan, kunci adalah untuk membelinya secara murah.

Itu sering bermakna ia adalah idea yang baik untuk membeli harta benda yang telah dirampas. Anda perlu menguasai pasaran anda dan mencari Realtors yang baik untuk bekerja dengan.

3. Ini Tidak Bekerja Semua Masa Di Semua Pasaran.

Walaupun anda mendapat keuntungan apabila anda membeli rumah, anda ingin membalikkan harta dalam pasaran yang menghargai. Jika anda tinggal di kawasan yang tidak menghargai, anda mungkin lebih baik melakukan hal ini di tempat lain.

Dan jika harga rumah jatuh, anda sedang bermain rolet Rusia dengan masuk ke dalam permainan ini tidak kira di mana anda berada. Sama sahaja, anda tidak boleh meramalkan apabila pasaran akan berubah.

Untuk berada di tempat yang selamat, pastikan anda dapat berpegang kepada rumah sebagai harta sewa untuk sementara waktu, jika perlu.

4. Kerja-kerja Rehabbing.

Untuk mendapatkan wang dalam perniagaan ini, anda mesti memahami apa yang benar-benar memerlukan rumah, apa yang akan dikenakan biaya dan bagaimana ia akan memberi kesan kepada tawaran anda. Yang menetapkan pentas untuk anda melakukan semua kerja, menjual rumah di bawah pasaran dan masih membuat keuntungan.

Taruhan terbaik anda ialah membeli hartanah yang memerlukan kerja kosmetik yang murah untuk dilakukan namun menjadikan harta itu lebih menarik kepada pembeli.

Lulus pada sebarang projek yang memerlukan perbaikan struktur. Sewa kontraktor yang baik, dan dapatkan dia untuk memeriksa harta itu. Jangan beli rumah yang memerlukan pengubahsuaian bilik mandi atau dapur melainkan mereka sangat murah. Kerja itu akan menelan belanja besar dan mengambil banyak masa. Mencari transaksi yang lebih mudah. ​​

Jawapan Pelaburan: Kunci untuk membuat rumah membalikkan wang adalah dengan membeli risiko yang betul dan mengurangkan. Anda beli betul apabila anda memahami pasaran anda dan rancangan pembaikan anda. Anda memotong risiko dengan hanya menggunakan wang tunai, tidak pernah meminjam wang dan dengan melengkapkan puasa cepat.

Jika anda berminat untuk masuk ke dalam perniagaan ini, langkah seterusnya adalah untuk mengetahui berapa banyak wang yang anda miliki (atau boleh meletakkan tangan anda menggunakan pelabur) tanpa meminjam. Seterusnya, skop pasaran yang paling masuk akal dan dapatkan Realtors yang baik untuk bekerjasama. Ambil langkah-langkah ini dahulu dan kemudian pastikan anda memahami dengan teliti pemulihan pasaran dan harta benda. Pada ketika itu, anda sudah bersedia untuk pergi.

Jawatan ini ditulis oleh Neal Frankle. Beliau adalah Perancang Kewangan Bersertifikat di Los Angeles, seorang pelabur hartanah dan pemilik www.WealthPilgrim.com dan www.mcmha.org.