Untuk Beli Atau Tidak Beli - Recap Acara

UPDATE (1/28/14): VIDEO TERBARU KERUGIAN SEKARANG TERSEDIA

**********************************************************************************************************************************************************************

Kami mempunyai hak istimewa untuk menjadi tuan rumah Ryan Richard dari McGuire Real Estate dan Roberto Rivera dari First Republic Bank semalam di Investmentmatome Ibu Pejabat. Bagi mereka yang terlepas acara itu, inilah beberapa sorotan. Kami akan menghantar klip di sini apabila mereka bersedia. Streaming tweet hidup boleh didapati di #BuyOrRentSF

Mengapa saya perlu membeli?

• Ryan menekankan pentingnya membezakan antara emosi (saya mahu cat dinding saya sendiri, berjalan kaki ke sekolah) dan kewangan (mengambil kesempatan daripada harga harga, kepelbagaian portfolio) motivasi
• Motivasi emosi dan kewangan kadang-kadang boleh bertentangan; rakan kongsi mungkin berada di hujung bertentangan spektrum dari segi motivasi - Ingatlah untuk bercakap melalui mereka semasa anda mempertimbangkan keputusan untuk membeli
• Alat yang berguna di NYTimes untuk mendapatkan bacaan awal tentang berapa lama ia mungkin diperlukan untuk memecahkan walaupun pada pembelian yang diberikan keadaan sewa semasa anda

Membiayai pembelian

3 perkara utama menentukan kelayakan / kelayakan pinjaman

• Skor kredit
• Jumlah Pendapatan Hutang / Kasar Tahunan tidak boleh melebihi 4.5x
• Tunai dan alat cecair yang tersedia untuk bayaran pendahuluan

Membuat bayaran pendahuluan

Ryan menyoroti bahawa membuat bayaran pendahuluan dan tawaran yang menang adalah dua halangan yang dihadapi oleh pelanggannya di San Francisco. Beliau menyatakan bahawa kedua-dua isu ini berjalan seiring. Semakin besar pembayaran turun%, semakin menarik tawaran (kepastian lebih dekat) kepada penjual. Dia mula s instrumen kewangan yang agak baru di pasaran untuk pembelian rumah: Pembiayaan ekuiti

Bagaimana pembiayaan ekuiti berfungsi?

• Syarikat pembiayaan menawarkan sebahagian daripada bayaran pendahuluan dalam pertukaran untuk peratusan perubahan masa depan nilai rumah
• Struktur yang tipikal adalah 50% daripada bayaran bayar sebagai pertukaran untuk 40% perubahan masa depan nilai (saham dalam senario terbalik DAN menurun)
• Pembeli mempunyai pilihan untuk melunaskan perjanjian dan membeli semula ekuiti selepas 3 tahun (penilaian bebas akan dilakukan pada masa itu untuk menentukan kos pembelian balik)

Bagaimanakah peraturan CFPB yang baru memberi kesan kepada peminjam?

Roberto berkata piawaian pengunderaitan yang lebih ketat telah berkuatkuasa sejak beberapa tahun kebelakangan - sekiranya anda layak mendapat pinjaman pada tahun 2013, anda berkemungkinan layak pada tahun 2014

Mencari rumah

Di era aplikasi dan laman web, mengapa mengganggu menyewa ejen?

• Anggaran 15-20% daripada jualan SF pada 2013 berlaku di luar pasaran - a baik ejen boleh memberikan akses pembeli berpotensi kepada senarai poket / "akan datang" penyenaraian

CONDO / TIC / CO-OP - Apakah itu dan bagaimanakah ia mempengaruhi pilihan pembiayaan?

• CONDO - Paling mudah dari ketiga, pada dasarnya memiliki unit tersebut, dan kemudian berkongsi ruang umum. Setiap unit mempunyai tajuk yang berasingan.
• TIC (Tenancy-in-common) - Anda mempunyai peratusan harta yang tidak berbelah bahagi. Tajuk tunggal, pelbagai pemilik. Tajuk tunggal bermakna apabila orang bergerak masuk atau keluar, pinjaman itu harus dibiayai semula. Ini menjadikan lebih banyak kerumitan untuk bank-bank, yang membuat mereka kurang bersedia untuk memberi pinjaman / mengenakan lebih banyak pinjaman TIC. Penentuan harga pinjaman adalah fungsi dari apa yang dirugikan oleh bank untuk mendapatkan kembali uangnya. Pinjaman TIC juga tidak layak dijual di pasaran sekunder, menjadikannya kurang menarik untuk bank.
• CO-OP - Stok pembelian dalam perbadanan swasta (yang memiliki bangunan itu). Coops sering mempunyai syarat pengunderaitan yang lebih ketat daripada bank-bank itu sendiri (memerlukan jumlah bayaran ke bawah yang lebih tinggi)

Senarai Harga - Begitu banyak perkara yang kelihatan untuk dijual di atas senarai, mengapa itu?

• Harga senarai tidak sama dengan harga pasaran - harga senarai yang lebih rendah adalah strategi yang digunakan oleh beberapa penjual untuk memacu lebih banyak tawaran / berbilang tawaran
• Masalah khusus di San Francisco, kurang berleluasa di luar bandar
• Sekiranya kedengarannya terlalu baik untuk menjadi kenyataan, mungkin - semak urus niaga yang setanding di kawasan itu untuk merasakan lebih baik untuk "harga pasaran" supaya anda boleh membuat tawaran yang kompetitif

Memenangi tawaran - strategi apa yang boleh dibeli oleh pembeli?

Apabila berfikir tentang memenangi tawaran, ambil perspektif penjual:

1. Menarik tawaran - betapa baiknya angka tajuk
2. Kepastian mendekati:% downpayment
3. Kepastian dekat: # daripada kontinjensi

Sesetengah pembeli telah mengambil untuk menghapuskan kemungkinan untuk membuat tawaran mereka lebih menarik - ini mendedahkan anda kepada risiko kehilangan deposit anda jika pemeriksaan akhirnya menyebabkan anda melepaskan tawaran, atau risiko membuat perbezaan jika rumah dinilai kurang daripada tawaran itu. PREDIKSI PASARAN

• 2014 – Tahun Kondo (48,000 unit diluluskan tahun lepas) di San Francisco; peningkatan bekalan mungkin membantu kondo harga melembutkan
• Melihat projek-projek perancangan bandar dapat memberi gambaran tentang beberapa kawasan kejiranan yang baru dan baru muncul: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

Salah satu cara untuk melihat pasaran ialah menilai stok perumahan yang ada di harga harga panas, mis. $ 800K - $ 1.2 juta. Memandangkan parameter itu, Ryan menyerlahkan:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Tambahan Barat
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London & Elmwood
• Marin: Larkspur dan Corte Madera menjadi lebih menarik kerana laluan bas terus ke SF

Membeli rumah adalah keputusan kewangan yang besar, sila luangkan masa untuk mempertimbangkan pilihan anda sebelum jatuh cinta dengan rumah impian anda!