Tanya Pakar: Apakah Gadai Jatuh Balik, Dan Adakah Satu Hak Untuk Saya? |

Jika anda ingin kami menjawab salah satu soalan pelaburan anda dalam mingguan Tanya Ask The Expert Q & A, emel kami di [email protected]. (Nota: Kami tidak akan bertindak balas kepada permintaan untuk mengambil saham.)

Soalan: Saya pernah mendengar hipergen terbalik, tetapi saya tidak tahu banyak mengenai mereka.

Valerie, Seattle, Wash.

The Investing Answer: Perumahan telah menjadi salah satu kelas aset yang paling kontroversial pada masa lalu 10 tahun. Ia menghasilkan keuntungan besar bagi banyak pelabur dan pemilik rumah dan menghancurkan kerugian untuk orang lain. Sebagai kelas aset paling banyak di negara ini - sehingga suku pertama tahun ini, 65% rumah milik Amerika Syarikat - homeownership memprovokasi emosi yang serius di Jalan.

Di bawah kanvas yang dikenakan emosi, produk kewangan kontroversial sedang membantu Jutaan pemilik rumah membiayai persaraan mereka.

Memanggil gadai janji terbalik, ia merupakan jenis khas pinjaman rumah yang membolehkan pemilik rumah menukar ekuiti menjadi wang tunai.

Dalam gadai janji tradisional, pemilik rumah membuat bayaran bulanan kepada pemberi pinjaman, dengan bahagian pembayaran tersebut mengurangkan prinsipal dan menambah ekuiti. Tetapi dalam gadai janji terbalik, pemilik rumah ekstrak ekuiti dari rumah mereka dengan menerima sama ada jumlah sekali gus atau pembayaran bulanan.

Kongres mencipta program gadai janji terbalik pada 1987 melalui Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA).

Dengan gadai janji terbalik, pemilik rumah tidak lagi mempunyai kewajiban untuk membuat pembayaran hipotek, tetapi dia mempunyai pilihan untuk melakukan jadi tanpa penalti prabayar. Faedah yang terakru ditambah kepada baki gadai janji.

Kelayakan untuk gadai janji terbalik adalah terhad kepada pemilik rumah sekurang-kurangnya 62 tahun dan ke rumah yang layak sebagai kediaman utama. Gadai janji di rumah juga mesti cukup kecil yang akan dibayar dengan hasil daripada gadai janji terbalik.

Oleh kerana gadai janji terbalik menyingkirkan pembayaran gadai janji bulanan bagi pemilik rumah, tidak ada pendapatan minimum atau keperluan kredit. > Satu lagi manfaat besar gadai janji terbalik ialah hasil daripada pinjaman itu dikecualikan cukai dan boleh digunakan mengikut budi bicara peminjam.

Bagi kebanyakan pesara yang melihat portfolio mereka jatuh dengan mendadak semasa krisis kewangan 2008 dan 2009, rumah mereka adalah yang paling banyak aset yang bernilai. Itu menjadikan gadai janji terbalik merupakan pilihan yang sangat menarik untuk menjana pendapatan dan mengurangkan atau menghapuskan bayaran gadai janji yang mahal.

Yuran dan Perbelanjaan yang Tinggi

Kos penutup yang dikaitkan dengan gadai janji terbalik adalah dua hingga lima kali lebih tinggi daripada gadai janji yang standard.

Untuk jenis yang paling popular hipotek sebaliknya di Amerika Syarikat, gadai janji Home Equity Conversion Mortgage (HECM), terdapat beberapa perbelanjaan pemilik rumah tertakluk.

Premium Insurans gadai janji (MIP) = 2% daripada nilai dinilai atau 1.25%

yayasan berdasarkan nilai penilaian rumah:

• 1.) Nilai dinilai di bawah $ 125,000 = $ 2,500
• 2.) Nilai dinilai lebih dari $ 125,000 = 2% dari $ 200,000 pertama ditambah 1% daripada nilai lebih dari $ 200,000, dengan cap $ 6,000.

Tajuk insurans: serantau

Judul, peguam, dan yuran rakaman daerah: wilayah

• Penilaian harta tanah = $ 300- $ 500
• Ukur (mungkin diperlukan) = $ 300- $ 500 < > Caj Perkhidmatan Bulanan = $ 25- $ 35
• Walaupun sebahagian daripada yuran ini boleh dibiayai oleh pinjaman, banyak yang diperlukan sebelum e kelulusan gadai janji terbalik, yang membawa kepada perbelanjaan yang luar biasa.
• Pembayaran Bunga dan Pertumbuhan Utama
• Pemegang gadai janji terbalik juga boleh dikenakan jumlah pinjaman belon melalui pembayaran faedah tertunda. Ini kerana kompaun bunga pada prinsipal jika peminjam tidak membayar faedah kerana ia dikenakan. Ini boleh mengatasi baki akhir untuk banyak kali lebih daripada nilai pinjaman awal sementara sedikit jika ekuiti kekal di rumah untuk waris. Walau bagaimanapun, sekiranya peminjam membuat kesemua atau sebahagian besar pembayaran faedah semasa tinggal di rumah, baki pinjaman akhir adalah kira-kira sama dengan baki pinjaman asal.

Masih Bertanggungjawab untuk Penyelenggaraan, Cukai dan Insurans

gadai janji terbalik mengurangkan beban kewangan pembayaran gadai janji bulanan, pemilik rumah mesti menyimpan semua cukai dan insurans semasa. Dalam gadai janji terbalik, dana untuk cukai dan insurans tidak dibayar daripada dana escrow. Mereka dibayar secara langsung oleh pemilik rumah, jadi kelewatan sama ada cukai atau insurans boleh mengakibatkan kecurian pada gadai janji terbalik.

Potensi Kehilangan Rumah

Tetapi berbanding dengan risiko paling besar untuk gadai janji terbalik, kedua-dua risiko kelihatan seperti lebam laju. Bergantung pada tempoh pinjaman, gadai janji terbalik membawa kebarangkalian yang tinggi bahawa pemilik rumah akhirnya akan dipindahkan. Apabila gadai janji tiba, peminjam atau waris harta pusaka mempunyai pilihan untuk membiayai semula rumah dan menyimpannya, menjual rumah dan mengeluarkan ekuiti yang tersisa, atau mengembalikan rumah kepada pemberi pinjaman. Sebaik sahaja gadai janji terbalik dipanggil kena dibayar dan perlu dibayar, peminjam (atau pewaris) mungkin diberikan pelanjutan masa oleh pemberi pinjaman sehingga satu tahun untuk membuat keputusan ini.

Jika harta itu diserahkan kepada peminjam, peminjam atau waris tidak mempunyai tuntutan selanjutnya terhadap harta atau ekuiti dalam harta itu. Pemberi pinjaman mempunyai jalan keluar terhadap harta itu, tetapi tidak terhadap peminjam secara peribadi dan bukan terhadap waris peminjam. Oleh itu, gadai janji itu berada dalam kategori yang dikenali sebagai "batas tanpa had."

Satu pemikiran terakhir: Gadai janji terbalik boleh menjadi pilihan yang baik untuk pemilik rumah yang mengalami kekurangan wang tunai tetapi mempunyai ekuiti di rumah mereka. Tetapi yuran yang tinggi dan kadar pulangan yang rendah dan potensi kehilangan rumah akan menjadikan gadai janji terbalik sebagai sumber kecairan yang mahal yang harus menjadi pilihan terakhir bagi kebanyakan pemilik rumah.

Pemilik rumah yang berminat dengan gadai janji terbalik harus menghubungi program HECM FHA. Kaunselor HECM memberikan maklumat tentang keperluan kelayakan, implikasi kewangan dan alternatif untuk memperoleh HECM dan membayar balik pinjaman.